Рынок ипотечного кредитования в 2022 году кардинально изменился: поменялись ставки, цены и условия госпрограмм. Эти изменения отразились на спросе.
- Для многих ипотека стала неподъемной. Желающих покупать под высокий процент мало.
- Рост цен также не способствует спросу на недвижимость. Квадратный метр в России подорожал, причем как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья.
- Появился риск задержки строительства из-за проблем с поставками необходимых материалов.
Но эти сомнения — не единственное, что тормозит покупателей. Спрос зависит не только от условий кредитования, но и от доходов населения. А доходы падают, инфляция растет. Кроме того, многие не торопятся брать займы, оценивая риски возможной безработицы.
Оценивая сложившуюся реальность, мы решили поговорить с экспертом рынка столичной недвижимости о том, стоит ли откладывать покупку квартиры на потом и с чего надо начинать выбор жилья. На наши вопросы отвечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
Кто покупает новостройки сейчас
— В апреле спрос на новостройки сократился почти наполовину. Этому есть объективная причина — в условиях неопределенности и высоких ипотечных ставок большинство потенциальных покупателей решили дождаться наступления определенности и запуска мер поддержки от властей. Скорее всего, спрос начнет постепенно восстанавливаться в первый летний месяц, когда заработают стартовавшие в апреле-мае программы субсидированной ипотеки.
Покупать сейчас или ждать лучшего
— Если есть финансовая возможность не только для первоначального взноса, но и для обслуживания ипотеки, то не стоит откладывать приобретение недвижимости. Тем более, интересные варианты уходят очень быстро, поэтому тактика ожидания скорее приведет к тому, что несостоявшийся покупатель останется ни с чем.
Аналитики компании «Метриум» сообщают, что готовые предложения на рынке новостроек Москвы становятся дефицитным товаром: доля такого предложения за год сократилась с 12% до 6%. Больше всего сейчас продается квартир в готовых новостройках элитного сегмента. Но и там эта доля сокращается. В массовом же секторе и в бизнес-классе таких квартир 1,4 тысячи из 25,5 тысяч.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Иногда для уплаты первичного взноса берут потребительский кредит. Рассчитайте свои возможности прямо сейчас.
Пользуется ли сейчас ипотека спросом
— В апреле количество ипотечных сделок существенно снизилось, более чем на треть относительно марта. Однако их доля осталась неизменной: в комфорт-классе примерно две трети покупок совершались с использованием заемных средств.
Популярностью пользуется семейная ипотека и «Господдержка-2022». Недавно их условия были скорректированы: благодаря возможности сочетания с рыночными программами лимит по семейной ипотеке увеличен до 15 млн рублей, по «Господдержке-2022» — до 30 млн рублей. Семейной ипотекой могут воспользоваться заемщики, у кого первый и единственный ребенок родился с 1 января 2018 года, «Господдержкой-2022» – все совершеннолетние граждане РФ. В каждом из случаев минимальный первоначальный взнос составляет 15%, срок кредита – до 30 лет.
На некоторых объектах в рамках партнерства с банками предлагаются ипотечные программы с очень привлекательными субсидированными ставками. Например, квартиры в ЖК «Любовь и голуби» можно купить в ипотеку под 1,5% на весь срок кредита. Кредит же выдается до 30 лет.
Можно найти объекты с рыночными ипотечными программами, субсидированными застройщиками и банками. Так, все в том же проекте «Любовь и голуби» можно купить апартаменты в кредит со ставкой от 9,1%, среднерыночная же ставка кредитования сейчас — 15,9%.
С чего начать покупку квартиры
— Думаю, что первым делом стоит определить бюджет покупки. Выбор конкретного банка и программы лучше доверить профессионалам. В офисах продаж обычно есть специалисты по ипотеке, которые сделают все расчеты и подберут клиенту максимально соответствующие его условиям варианты.
Одобрение же ипотеки зависит от двух ключевых факторов. Первый — платежеспособность потенциального заемщика. В идеале расходы на обслуживание жилищного кредита не должны превышать 40% от суммарного дохода семьи.
Второй момент — кредитная история. Она представляет собой портрет потенциального клиента в глазах банка. Например, если кредитная организация видит, что раньше были просрочки по другим займам, то вероятен отказ или сокращение суммы кредита. Решением проблемы может быть привлечение созаемщиков или предоставление информации о наличии в собственности дорогостоящих активов: квартиры, загородного дома, земельного участка, гаража.
Ищете альтернативу? Кредит под залог недвижимости — удобный способ быстро получить деньги. Сумма от 200 тысяч до 30 млн рублей на срок до 15 лет и с возможностью снизить переплату по процентам.
Как выбрать надежный жилой комплекс
— Бытует мнение, что о надежности проекта говорит наличие ипотеки. Но стоит уточнить, о надежности проекта говорит не просто наличие ипотеки, а предложений от крупнейших банков. В таких кредитных организациях существуют отдельные направления, которые тщательно анализируют не только объект, но и застройщика: его опыт, ранее построенные комплексы, финансовую устойчивость. Поэтому партнерство с ведущими банками (особенно из топ-20 по величине активов) — хороший сигнал для покупателей.
Кроме того, стоит обратить внимание на опыт застройщика и на партнерство застройщика с ведущими банками.
Памятка для потенциального покупателя
Покупая строящуюся квартиру, необходимо оценивать риски и тщательно проверять продавца. Простые четыре шага помогут вам в этом вопросе:
- изучите всю информацию о застройщике на сайте ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков), оцените коэффициент надежности, объемы его строительства, а также наличие просрочек и их сроки;
- изучите сайт застройщика, особенно разрешительную и финансовую документацию;
- изучите отзывы бывших клиентов на различных ресурсах, например, на сайте «Форум ЖК»;
- проверьте новостройку на сайте Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ.
Покупка квартиры — ответственный шаг, который надо делать осознанно. Ипотека же — инструмент, помогающий вам в этом решении в любые времена. Можно ждать лучшего момента, а можно действовать уже сейчас, тем более что ипотечные ставки стали снижаться. В случае же, когда нет возможности платить по-старому, есть рефинансирование.
