Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду
У владельцев недвижимости часто возникает вопрос: как официально сдать квартиру в аренду. Есть несколько способов. Самый простой — стать самозанятым и платить 4–6% налогов. Расскажем, как это сделать.
Россияне любят инвестировать в недвижимость. А сдача квартиры в аренду — наиболее понятный способ получать пассивный доход в нашей стране. При этом в Госдуме заявляли, что более 90% жилья сдают в аренду нелегально, без уплаты налогов.
Как не нарушать закон и получать доход, выплачивая все налоги? Есть способ делать это удобно.
Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру
Может. Причем это самый простой и очевидный способ сдавать квартиру легально. С самозанятостью вы сможете платить от 4% налогов с минимальным количеством бюрократии.
Для этого достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и ежемесячно вносить туда сумму своего дохода.
Подробнее об этом расскажем ниже.
Регистрация самозанятости онлайн
Нужно оформить самозанятость? Оставьте email и получите инструкцию, как быстро стать самозанятым.
Виды налогообложения
Не только самозанятые могут сдавать в аренду жилое помещение. Есть еще несколько вариантов: платить 13% НДФЛ с дохода или оформить ИП — на «упрощенке» придется отдавать государству 6%.
По самозанятости же налог составляет 4% при сдаче недвижимости физическим лицам и 6% — юридическим. Также действует вычет в размере 1% на сумму до 10 000 рублей для физлиц и 2% для юрлиц.
То есть можно платить на 1-2% меньше до тех пор, пока скидка не превысит эту сумму.
Таким образом, самозанятость — самый дешевый способ сдавать квартиру легально.
Условия аренды по самозанятости
Размер дохода не должен превышать 2,4 млн рублей в год. Но в эту сумму входит весь возможный доход. То есть если вы оказываете другие услуги как самозанятый и заносите их в приложение, эти суммы вместе с доходом от аренды не должны быть больше 2,4 млн рублей в год. Аналогично суммируются и доходы по нескольким объектам.
Таких ограничений нет при оплате НДФЛ или сдаче недвижимости как ИП.
Еще один нюанс — самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость, но не коммерческую. То есть это не подойдет владельцам апартаментов, которые хоть и выглядят как квартиры, но закон считает их нежилыми помещениями.
Как сдавать квартиру по самозанятости
Грубо говоря, самозанятость — способ уплаты налогов для ленивых. Этот максимально простой способ придумали для того, чтобы мотивировать россиян выйти из «серой зоны».
Чтобы стать самозанятым, достаточно скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться. Если вы до этого были индивидуальным предпринимателем и хотите поменять статус, нужно послать налоговой уведомление по форме КНД 1150024. Это можно сделать заказным письмом, на Госуслугах или в личном кабинете ИП в ФНС.
Важный момент: налог на профессиональный доход могут платить и индивидуальные предприниматели, а вот другие налоговые режимы ИП с самозанятостью сочетать нельзя. Нужно выбрать одно.
При получении денег от аренды достаточно создать новую продажу, внести сумму — и система сама посчитает налог и выставит счет. Оплатить его можно по карте из приложения.
На что платят налоги самозанятые
Налог придется отчислять от всей суммы арендной платы без учета счетчиков и депозитов. А вот остальные коммунальные услуги входят в налогооблагаемую базу.
Например, вы сдаете квартиру за 50 000 рублей. Это арендная плата. Сверху арендаторы платят 5000 рублей фиксированных коммунальных услуг и еще 2000 рублей — по счетчикам. Стандартный депозит — сумма за аренду одного месяца.
В итоге налогооблагаемая база составит 50 000 + 5000 рублей. Если арендатор — физическое лицо, придется платить 2200 рублей налогов в месяц.
Расскажите нам о вашем опыте самозанятости
Поделитесь вашим опытом с миллионами читателей, расскажите о вашей точке зрения, и после прохождения модерации ваша статья будет опубликована.
ПоделитьсяПреимущества сдачи квартиры через самозанятость
Если сравнивать с другими налоговыми режимами, самозанятость, безусловно, выгоднее.
Основные преимущества:
- Минимальная налоговая ставка. Ниже ее нет и вряд ли будет. Кроме того, на повышение налогов для самозанятых действует мораторий на 10 лет.
- Никакой отчетности. В приложении для самозанятых в состоянии разобраться даже люди с низким уровнем компьютерной грамотности и без особых познаний в бухгалтерском учете. Самозанятым не нужно сдавать отчетность, все продажи проводятся онлайн.
- «Белый» доход. Вы платите все налоги и можете спать спокойно.
Нужно учитывать, что у ИП, сдающих квартиру, возникают проблемы при ее продаже. Так как недвижимость использовали в предпринимательской деятельности, владельцев заставляют платить налог, так как считают полученный доход выручкой. У самозанятых таких обязательств нет.
Недостатки аренды по самозанятости
Главный минус — лимит дохода, который можно провести по самозанятости. Цены на аренду выросли, поэтому лимит в 2,4 млн рублей в год уже не такой большой. Если сдавать несколько объектов или дополнительно оказывать какие-то услуги по самозанятости, то можно не уложиться.
Также за бортом налогового режима оказались владельцы коммерческой недвижимости, им придется оформлять ИП.
Самозанятые не платят пенсионных отчислений, а значит, если вы вдруг рассчитываете на пенсию от государства, дополнительных денег за этот доход не получите.
Есть ли смысл оформлять самозанятость
Согласно закону, гражданин обязан платить налог с любого дохода. Даже если соглашение было заключено в устной форме.
Почему многие арендодатели до сих пор не платят налоги? Причины тут две.
Первая — за оплату налогов арендодатели не получают никаких преференций.
Большинство банков не учитывает доход самозанятых при выдаче кредитов. Хотя у некоторых есть и специальные программы.
Получите до 5 млн рублей на любые цели и на срок до 5 лет. Рассчитайте платеж в удобном калькуляторе и получите деньги для развития дела.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Кредиты» на сайте банка sovcombank.ru
Защиты имущества при легальной сдаче в аренду тоже нет. Например, если арендаторы испортят мебель или ремонт, взыскать с них деньги можно будет только по суду. Причем иск придется подавать по месту проживания ответчика, а перспективы взыскания средств — туманные.
Вторая причина: Относительно лояльные наказания.
Расскажем об этом подробнее.
Как налоговая узнает об аренде
Ходит легенда, что сотрудники ФНС могут выявлять арендодателей по приходу денег на счет. Это не так. Налоговики могут запросить эту информацию, если уже есть подозрения.
Еще один вариант — данные Росреестра, которые доступны ФНС. В них указывают собственников жилых помещений, и можно получить информацию о том, что один человек владеет двумя и более объектами. Но проводить массовые рейды по таким гражданам слишком долго. К тому же владение несколькими квартирами не говорит о том, что одну из них сдают в аренду.
ФНС активно проверяет квартировладельцев, которые делают регистрацию иностранным гражданам или сдают недвижимость по договору юридическим лицам.
Наиболее реальный способ попасть в прицел в налоговой службы — адресный донос. На арендодателя могут донести соседи, недовольные новыми жильцами, или сами жильцы в случае конфликта.
Но сам факт того, что в квартире живут посторонние люди, ничего не говорит о необходимости платить налоги. ФНС должно доказать, что собственник получает доход со сдачи квартиры.
Как получают доказательства
Чтобы взыскать деньги с арендодателя, нужны доказательства передачи определенной суммы. Их можно получить через банк — если арендаторы регулярно переводят деньги. Альтернатива — расписка или устные показания жильцов.
То есть если получать деньги наличными, налоговики смогут доказать передачу средств только при соответствующей инициативе арендаторов.
Санкции
Самый вероятный сценарий попасть под прицел налоговой — вступить в конфликт с жильцами, которые дадут показания в ФНС. Представители ведомства начислят налог на НДФЛ по ставке 13% за все доказанное время небезвозмездной аренды.
Если доход превысит пять млн за год, НДФЛ придется заплатить по ставке 15%.
Также арендатора оштрафуют за просрочку декларации 3-НФДЛ (ее сдают раз в год). Размер — 5% за каждый месяц просрочки. Максимальный размер штрафа — до 30% от общей суммы налога.
Еще один штраф — пени в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день.
Дополнительно могут выписать штраф за неуплату налогов: 20% за неумышленную и 40% за умышленную.
За неуплату налога есть и уголовная ответственность, она наступает, если сумма неуплаченного налога выше 2,7 млн в год.
Таким образом, если ФНС сможет доказать факт передачи денег, придется заплатить в 5-6 раз больше, чем при оформлении самозанятости.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Делать нужно то, что любишь. Я люблю деньги, поэтому пишу о них, личном бюджете и экономике.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
