Покупка квартиры на этапе котлована: как избежать ошибок

• Процесс покупки с ипотекой и без
• Риски при покупке квартиры на этапе котлована
• Как обезопасить себя
• Проверьте застройщика
• Оцените локацию
• Изучите условия сделки и проектную декларацию
• «Красные флаги», которые должны насторожить

Процесс покупки с ипотекой и без

Сильнее всего в покупке недвижимости на стадии котлована пугает неизвестность. Вы не можете посмотреть вживую квартиру, которую приобретаете. Но сам процесс достаточно понятный и прозрачный.

Вот какие этапы вас ждут, если решите купить жилье в стройке на собственные деньги:

1. Выбираете объект.
2. Заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
3. Регистрируете ДДУ в Росреестре.
4. Вносите деньги на эскроу-счет. На нем хранятся средства, пока строят дом. Застройщик не получит доступ к ним, пока не сдаст объект.
5. Девелопер завершает строительство и вводит дом в эксплуатацию.
6. Вы принимаете квартиру на основе ДДУ, подписываете акт приема-передачи и получаете ключи.
7. Финальный этап — зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре.

Квартиру на котлованной стадии можно взять в ипотеку, если застройщик аккредитован банком. Это значит, что финансовая организация официально подтвердила, что готова выдавать кредиты на объекты девелопера. Тогда после выбора ЖК вы идете по другой схеме:

1. Оформляете договор бронирования у застройщика. Это гарантия того, что квартиру, которую вы присмотрели, не купит кто-то вместо вас.
2. Отправляете заявку на ипотеку в банк.
3. Если финансовая организация одобряет кредит, заключаете ДДУ и регистрируете его в Росреестре.
4. Деньги на эскроу-счет переводит банк, а вы в дальнейшем ежемесячно гасите ипотеку по графику, который согласовали.
5. После сдачи дома принимаете квартиру, забираете ключи и регистрируете собственность. Единственное отличие — жилье остается в залоге у банка, пока вы не выплатите ипотеку полностью.

Кстати, для аккредитованных новостроек часто действуют выгодные банковские предложения, например пониженная ставка.

Риски при покупке квартиры на этапе котлована

Жилье на котлованной стадии привлекает более низкой ценой. Если сравнить, сколько стоит одна и та же квартира, когда еще не залили фундамент и после сдачи объекта в эксплуатацию, как правило, получим разницу в 10–40%. Еще одно преимущество — богатый выбор квартир. Самые удачные по планировке и расположению на начальных этапах строительства еще не успели разобрать.

Плюсы весомые, но минусов тоже хватает. Можно нарваться на застройщика, который:

1. Несколько раз переносит даты сдачи. Тем, кто снимает квартиру, пока строят дом, придется платить за аренду больше, чем рассчитывали.
2. «Заморозит» стройку на неопределенный срок. Особенно тяжело в таких обстоятельствах, если вы вложили в будущее жилье все свои деньги.
3. Сдаст дом, который в худшую сторону отличается от изначального проекта. Обещали квартиру в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, а получили дом в поле, к которому даже не проложили нормальную дорогу.

Чтобы не попасть в такие ситуации, перед покупкой квартиры на этапе котлована изучите больше информации.

Как обезопасить себя

Не гонитесь за выгодной ценой, даже если нашли квартиру мечты и боитесь ее упустить. Внимательно изучите застройщика, локацию и условия договора, прежде чем принять окончательное решение.

Проверьте застройщика

Не все участники рынка недвижимости добросовестно выполняют свои обязательства. Иногда дома сдают на два-три года позже обещанного срока или застройщик объявляет себя банкротом и прекращает работы на стадии фундамента.

До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» N 214-ФЗ риск нарваться на долгострой был в разы выше. Дома десятилетиями стояли без движения, а покупатели теряли надежду дождаться заветных ключей или вернуть деньги.

Сегодня права дольщиков защищает закон. Например, если девелопер затягивает передачу ключей больше чем на два месяца, вы вправе потребовать неустойку или разорвать договор и получить назад средства с эскроу-счета. 

Как правило, без судебных разбирательств дело не обходится. А еще за время, пока вы ждете дом, цены на жилье вырастут и на деньги, которые вернете, аналогичную квартиру уже не купите.

Как выбрать надежного застройщика, чтобы получить жилье в срок и в том виде, на который рассчитывали?

1. Найдите информацию в интернете о других объектах, которые уже построил девелопер. Узнайте, соблюдал ли застройщик сроки сдачи.
2. Почитайте отзывы дольщиков о качестве квартир и жилого комплекса. Спросите в группах домов в соцсетях, выполнил ли девелопер обещания по инфраструктуре.
3. Если возможно, посетите такие объекты, чтобы оценить качество вживую.
4. Даже если не собираетесь брать ипотеку, выбирайте застройщиков, которые прошли аккредитацию у крупных банков. Финансовые организации тщательно проверяют репутацию девелоперов, прежде чем согласиться кредитовать их проекты.
5. Убедитесь, что у компании есть проектная декларация и разрешение на строительство и его действие не закончится в ближайшее время. Без таких документов стройка незаконна и риск ее «заморозки» выше.

Проверьте застройщика на проблемность через полезные сервисы:

• на сайте «Прозрачный бизнес» от ФНС есть информация о компаниях и учредителях. Если застройщик молодой, а собственники менялись часто, это подозрительно;
• через порталы «Банк данных исполнительных производств» и «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» убедитесь, что девелопер не объявлял себя банкротом или не приближается к этому состоянию из-за долгов;
• на онлайн-ресурсе «Картотека арбитражных дел» поищите судебные иски против застройщика со стороны дольщиков.

Иногда лучше отложить покупку, собрать сумму крупнее и выбрать квартиру дороже, но у застройщика с хорошей репутацией. Чтобы приумножить сбережения и накопить на более надежное жилье, откройте вклад под высокий процент в проверенном банке.

Оцените локацию

Когда приобретаете квартиру на котлованной стадии, посмотреть на будущее жилье и инфраструктуру можно только на буклетах от застройщика и в проекте на его сайте. Но это не значит, что на этапе строительства не нужно приезжать на объект.

Если по плану работы уже должны были начать, а на площадке тишина, нет техники, материалов и даже вагончиков-бытовок, это тревожный знак.

Во время визита на локацию можно оценить инфраструктуру, которая уже есть вокруг, например ближайшие дороги, маршруты общественного транспорта, удаленность магазинов, детских садов, школ и поликлиник.

Соотнесите уже действующую инфраструктуру с объектами, которые обещает построить девелопер. Например, если дом возводят в чистом поле, убедитесь, что застройщик собирается провести к нему полноценную дорогу.

В проекте нет садика и школы, но вы планируете отдать ребенка в соседние учебные заведения — уточните ситуацию с местами. Если вокруг большое количество многоэтажных жилых комплексов, а школа всего одна, мест может не хватать и придется возить детей в другую часть района.

Имейте в виду, что потребовать достроить то, что обещали в рекламном буклете, не получится. Девелопер обязан сделать только те объекты, которые предусмотрены проектной декларацией.

Изучите условия сделки и проектную декларацию

Внимательно прочитайте ДДУ. В документе прописывают, когда дом введут в эксплуатацию и передадут ключи дольщикам. Между этими датами может пройти несколько месяцев. О переносах застройщик обязан предупреждать не позже чем за два месяца до срока сдачи по договору.

Проверьте характеристики будущего жилья. Девелопер не может существенно отклоняться от планировок, площади и расположения квартир и вносить изменения, которые ухудшают качество недвижимости.

Если обнаружите такое при осмотре, имеете право не принимать квартиру, потребовать устранить дефекты, компенсировать их, снизить стоимость жилья или даже расторгнуть ДДУ и вернуть деньги. Правда, придется доказывать в суде, что изменения относятся к категории существенных.

А вот цвет дверей, плитки, обоев или тип остекления балкона в процессе строительства иногда меняют. При этом, если информация об отделке прописана в проектной декларации, изменения обязательно вносят в документ. Так что периодически проверяйте его на сайте объекта.

По новым поправкам в ФЗ-214 с марта 2025 года застройщик может разрабатывать собственные стандарты качества строительства и отделки. Гарантийный срок на отделку при этом сократили с трех лет до года.

Перед покупкой квартиры обязательно запросите у девелопера стандарты качества, которых он придерживается. На основе этих требований вы будете принимать жилье в будущем и при необходимости фиксировать недочеты.

«Красные флаги», которые должны насторожить

Покупка квартиры на этапе котлована — мероприятие рискованное, но только в том случае, если вы выбрали ненадежного застройщика. Вот какие сигналы говорят о том, что от предложения стоит отказаться, даже если выглядит оно заманчивым:

• представители девелопера не хотят показывать документы по вашему запросу;
• застройщик молодой, и у него нет сданных объектов;
• у компании есть недострои;
• девелопер уже объявлял себя банкротом;
• прошлые проекты застройщик сдавал с большими задержками;
• жильцы других ЖК от девелопера жалуются на плохое качество домов и квартир или нарушения обещаний по инфраструктуре;
• нет разрешения на строительство или его действие скоро закончится;
• дольщики других объектов судятся с застройщиком;
• у строительной компании много долгов;
• на стройке тишина, хотя по плану уже должны вести активные работы;
• застройщик предлагает нестандартную схему продаж;
• девелопер не аккредитован банками.

Покупка недвижимости на котлованной стадии — это необязательно тревожное ожидание и переживания, а вдруг что-то пойдет не так. Если тщательно проверить застройщика и сделать взвешенный выбор, вы получите ключи от собственной долгожданной квартиры вовремя.