Самовольная постройка: что это и как узаконить
Строительство дома — задача не из легких. Нужно выбрать подходящий участок, учесть все градостроительные нормы, решить бюрократические вопросы. Иначе в будущем могут быть неприятные последствия.
Из-за работы и проблем со здоровьем Светлана не ездила на дачу несколько лет. С соседями она была в хороших отношениях — все относились друг к другу уважительно.
Наконец Светлана смогла выбраться за город. Ее ждал неприятный сюрприз: новый сосед поставил большую баню прямо на границе участков, буквально в трех метрах от беседки Светланы.
Она возмутилась и решила уточнить, есть ли у него разрешение, но в ответ услышала лишь грубое: «Это мой участок, что хочу, то и делаю!».
Все попытки договориться с соседом были тщетны — он не хотел признавать, что неправ. Тогда Светлана подала заявление в суд. Экспертиза подтвердила, что постройка незаконна и нарушает правила безопасности.
Суд вынес решение в пользу Светланы: баню признали самостроем — соседу пришлось ее снести.
Что такое самовольная постройка.
Самовольная постройка — это недвижимость, которую построили с серьезными нарушениями и без законных разрешений.
Основные признаки самостроя:
- Находится на территории, которая не предназначена для подобной недвижимости. Так, хозяин дачного участка не может поставить коттедж в четыре этажа высотой более 20 метров. По закону в такие дома строить нельзя.
- У владельца постройки нет прав на участок. Поставить сарай за забором своего дома на общей земле или строить что-то на участке соседа без его согласия (как в примере выше) запрещено.
- При возведении допущены серьезные строительные ошибки.
- Собственник не получил законного согласования. Это касается строительства на земельных участках с особыми условиями использования: рядом с аэропортом, железнодорожной или автомобильной дорогой, санитарной и охранной зоной. Полный список таких территорий приводит ст. 105 Земельного кодекса РФ.
Чтобы постройку признали самовольной, достаточно соответствия даже одному пункту.
При каких условиях самострой могут снести
По закону самострой нельзя использовать, продавать, дарить, завещать и сдавать в аренду. В большинстве случаев судьбу здания решает суд. Постройку обяжут легализовать или снести.
Суд назначает экспертизу и выясняет все обстоятельства дела. Если строение небезопасно, его снесут. Так, строительство гаража под линией электропередач нарушает правила пожарной безопасности, его придется ликвидировать.
Иногда здание могут снести по решению местных властей:
- если оно находится на муниципальной и государственной земле;
- владелец не зарегистрировал право собственности в .
Есть нюансы. Местная администрация вправе снести незаконный гараж, у которого нет владельца, но не может принять такое решение в отношении дома на частной территории. В таком случае не обойтись без судебного разбирательства.
Основатель и генеральный директор юридической компании «Группа-А»
Кроме местной администрации и судебных органов решение о сносе могут также принять:
- Роспотребнадзор — при нарушении санитарных, экологических или строительных норм;
- прокуратура — когда самострой представляет угрозу общественной безопасности и не регламентирован законом.
Обычно владельцу участка дают год, чтобы разобраться с незаконной постройкой. Если он игнорирует предписание, местная власть возьмет дело в свои руки, снесет здание и выставит счет собственнику.
Если суд решил оставить самострой, у владельца есть от полугода до трех лет, чтобы привести здание в соответствии с санитарными и строительными нормами.
Когда строение не снесут
В законах много оговорок и условий. Когда нарушения и недочеты незначительные и владелец не нарушает ничьи права, ему дают возможность привести строение в соответствие с правилами.
Так, если у дачного дома четыре этажа, а не три, как положено, — все здание сносить не придется, нужно лишь убрать верхний этаж.
Застройку не признают самовольной, если собственник не знал об ограничениях и к началу строительства в отношении земельного участка не было никаких ограничивающих предписаний.
Илья и Наталья давно мечтали жить в загородном доме. Они нашли участок по выгодной цене недалеко от Казани. Место живописное и тихое: рядом хвойный лес, чистое озеро, и домов по соседству не так много. Пара купила землю, построила небольшой двухэтажный дом и баню — все по закону.
Через несколько лет местная администрация сообщила, что здесь нельзя строить дома, так как это охранная заповедная зона. Наталья и Илья удивились — их никто не предупреждал, да и в Росреестре без проблем приняли документы.
Самостроем не вправе признать жилые, дачные дома и строения на участке, если они соответствуют санитарным и противопожарным нормам, а владелец зарегистрировал право собственности до 1 сентября 2018 года.
Не сносят также беседки, заборы, веранды, временные постройки и другие объекты, которые не относятся к объектам недвижимости.
Хотите купить земельный участок, чтобы построить жилой или дачный дом? Необязательно долго копить и откладывать мечту в долгий ящик. Совкомбанк предлагает кредит с комфортными условиями: большой суммой, доступной процентной ставкой и долгим сроком погашения.
Оформите кредит на любые цели до 5 млн рублей на срок до 5 лет. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Кредиты» на сайте банка sovcombank.ru
Как узаконить самовольную постройку
Чтобы постройку признали законной, ее нужно легализовать. Сделать это имеет право только собственник, у которого:
- есть законные права на участок;
- недвижимость соответствует всем нормам и находится на земле, на которой разрешено строительство. Права других при этом не нарушены.
Узаконить самовольную постройку может также человек, кому право собственности на землю перешло по наследству.
Обратиться в суд
Через суд можно не только легализовать недвижимость, но и оспорить решение местных органов управления.
Подайте иск о признании права собственности на самовольную постройку. В нем укажите, что конфликта с соседями нет, их интересы не задеты.
Предоставьте документы, которые подтверждают право на участок и то, что постройка соответствует законодательным нормам и безопасна для окружающих.
Суд рассмотрит дело и вынесет решение. Если он удовлетворит иск, останется только зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Подать документы в Росреестр
Следующий шаг — регистрация права собственности. Вы можете обратиться напрямую в Росреестр, в отделение «Мои документы» или подать заявление онлайн — через портал госуслуг.
Соберите пакет документов:
- российский паспорт;
- решение суда;
- заявление о регистрации права собственности.
Также нужно оплатить пошлину — 2000 рублей.
После государственной регистрации вы получите выписку из ЕГРН — именно она удостоверит ваши права на недвижимость.
Для жилых домов на дачных или садовых участках действует упрощенная схема. Если постройку возвели до 1 сентября 2018 года, ее можно зарегистрировать без судебного разбирательства. Достаточно просто подать заявление в местную администрацию или Росреестр.
Закон может меняться, и даже если на момент строительства сооружение отвечало всем нормам, возможно, его придется легализовать или разобрать в будущем.
Чтобы здание не снесли, нужно:
- Проверить статус земельного участка. Убедитесь, что участок соответствует разрешенному виду использования (ИЖС, ЛПХ, дачное строительство и другое). Если статус изменился, обратитесь в администрацию для перевода земли в соответствующую категорию.
- Получить заключения экспертов. Закажите независимую строительную экспертизу, чтобы подтвердить, что объект безопасен и соответствует нормативам. Экспертное заключение может стать аргументом в суде в случае попытки признать постройку подлежащей сносу.
- Оформить документы на постройку. Получите все необходимые разрешения (на строительство, ввод в эксплуатацию) и зарегистрируйте объект в Росреестре, чтобы его признали официальной недвижимостью. Если он уже стоит, подайте заявление на узаконивание через суд или администрацию.
- Привести здание в соответствие с актуальными нормами. Доработайте коммуникации, укрепите конструкцию, обеспечьте доступ пожарных служб, если это необходимо.
Главное правило — действовать проактивно. Чем раньше вы узаконите постройку и приведете ее в соответствие с нормами, тем меньше риск сноса даже при изменениях в правилах.
Штраф за незаконную постройку
Строительство объекта без разрешения карается по закону. В худшем случае владельцу придется снести постройку и оплатить демонтаж из своего кармана. Кроме этого, ему грозит денежный штраф:
- физлицу — до 5000 рублей;
- индивидуальному предпринимателю и должностному лицу — до 50 000 рублей;
- юрлицу — до 1 000 000 рублей.
Даже если строение удалось сохранить и узаконить, штраф все равно придется оплатить.
Самострой можно без особых проблем узаконить, если не нарушены ничьи права и противопожарные нормы. Но лучше не рискуйте и не стройте дом, гараж, баню и другие объекты без согласования.
Изучите все требования, убедитесь, что у вас есть право на участок и разрешение на строительство, — это сэкономит нервы, деньги и время.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Помогу подружиться с деньгами, разумно их тратить и вкладывать. Финансы — это не так сложно, как вы думали!
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
