Самовольная постройка: что это и как узаконить

Строительство дома — задача не из легких. Нужно выбрать подходящий участок, учесть все градостроительные нормы, решить бюрократические вопросы. Иначе в будущем могут быть неприятные последствия.

• Что такое самовольная постройка
• При каких условиях самострой могут снести
• Когда строение не снесут
• Как узаконить самовольную постройку
• Обратиться в суд
• Подать документы в Росреестр
• Штраф за незаконную постройку

Что такое самовольная постройка. 

Самовольная постройка — это недвижимость, которую построили с серьезными нарушениями и без законных разрешений.

Основные признаки самостроя: 

• Находится на территории, которая не предназначена для подобной недвижимости. Так, хозяин дачного участка не может поставить коттедж в четыре этажа высотой более 20 метров. По закону в СНТ такие дома строить нельзя.
• У владельца постройки нет прав на участок. Поставить сарай за забором своего дома на общей земле или строить что-то на участке соседа без его согласия (как в примере выше) запрещено.
• При возведении допущены серьезные строительные ошибки.
• Собственник не получил законного согласования. Это касается строительства на земельных участках с особыми условиями использования: рядом с аэропортом, железнодорожной или автомобильной дорогой, санитарной и охранной зоной. Полный список таких территорий приводит ст. 105 Земельного кодекса РФ.

Чтобы постройку признали самовольной, достаточно соответствия даже одному пункту.

При каких условиях самострой могут снести

По закону самострой нельзя использовать, продавать, дарить, завещать и сдавать в аренду. В большинстве случаев судьбу здания решает суд. Постройку обяжут легализовать или снести.

Суд назначает экспертизу и выясняет все обстоятельства дела. Если строение небезопасно, его снесут. Так, строительство гаража под линией электропередач нарушает правила пожарной безопасности, его придется ликвидировать. 

Иногда здание могут снести по решению местных властей:

• если оно находится на муниципальной и государственной земле;
• владелец не зарегистрировал право собственности в ЕГРН.

Есть нюансы. Местная администрация вправе снести незаконный гараж, у которого нет владельца, но не может принять такое решение в отношении дома на частной территории. В таком случае не обойтись без судебного разбирательства. 

Обычно владельцу участка дают год, чтобы разобраться с незаконной постройкой. Если он игнорирует предписание, местная власть возьмет дело в свои руки, снесет здание и выставит счет собственнику.

Если суд решил оставить самострой, у владельца есть от полугода до трех лет, чтобы привести здание в соответствии с санитарными и строительными нормами. 

Когда строение не снесут

В законах много оговорок и условий. Когда нарушения и недочеты незначительные и владелец не нарушает ничьи права, ему дают возможность привести строение в соответствие с правилами.

Так, если у дачного дома четыре этажа, а не три, как положено, — все здание сносить не придется, нужно лишь убрать верхний этаж.

Застройку не признают самовольной, если собственник не знал об ограничениях и к началу строительства в отношении земельного участка не было никаких ограничивающих предписаний.

Самостроем не вправе признать жилые, дачные дома и строения на участке, если они соответствуют санитарным и противопожарным нормам, а владелец зарегистрировал право собственности до 1 сентября 2018 года.

Не сносят также беседки, заборы, веранды, временные постройки и другие объекты, которые не относятся к объектам недвижимости.

Хотите купить земельный участок, чтобы построить жилой или дачный дом? Необязательно долго копить и откладывать мечту в долгий ящик. Совкомбанк предлагает кредит с комфортными условиями: большой суммой, доступной процентной ставкой и долгим сроком погашения.

Как узаконить самовольную постройку

Чтобы постройку признали законной, ее нужно легализовать. Сделать это имеет право только собственник, у которого:

• есть законные права на участок;
• недвижимость соответствует всем нормам и находится на земле, на которой разрешено строительство. Права других при этом не нарушены.

Узаконить самовольную постройку может также человек, кому право собственности на землю перешло по наследству. 

Обратиться в суд

Через суд можно не только легализовать недвижимость, но и оспорить решение местных органов управления. 

Подайте иск о признании права собственности на самовольную постройку. В нем укажите, что конфликта с соседями нет, их интересы не задеты. 

Предоставьте документы, которые подтверждают право на участок и то, что постройка соответствует законодательным нормам и безопасна для окружающих.

Суд рассмотрит дело и вынесет решение. Если он удовлетворит иск, останется только зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Подать документы в Росреестр

Следующий шаг — регистрация права собственности. Вы можете обратиться напрямую в Росреестр, в отделение «Мои документы» или подать заявление онлайн — через портал госуслуг.

Соберите пакет документов: 

• российский паспорт;
• решение суда;
• заявление о регистрации права собственности.

Также нужно оплатить пошлину — 2000 рублей. 

После государственной регистрации вы получите выписку из ЕГРН — именно она удостоверит ваши права на недвижимость. 

Для жилых домов на дачных или садовых участках действует упрощенная схема. Если постройку возвели до 1 сентября 2018 года, ее можно зарегистрировать без судебного разбирательства. Достаточно просто подать заявление в местную администрацию или Росреестр.

Штраф за незаконную постройку

Строительство объекта без разрешения карается по закону. В худшем случае владельцу придется снести постройку и оплатить демонтаж из своего кармана. Кроме этого, ему грозит денежный штраф:

• физлицу — до 5000 рублей;
• индивидуальному предпринимателю и должностному лицу — до 50 000 рублей;
• юрлицу — до 1 000 000 рублей.

Даже если строение удалось сохранить и узаконить, штраф все равно придется оплатить. 

Самострой можно без особых проблем узаконить, если не нарушены ничьи права и противопожарные нормы. Но лучше не рискуйте и не стройте дом, гараж, баню и другие объекты без согласования. 

Изучите все требования, убедитесь, что у вас есть право на участок и разрешение на строительство, — это сэкономит нервы, деньги и время.