Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду

• О коммерческой недвижимости
• Выгодно ли приобретение коммерческих помещений
• Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?
• Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду
  • Определитесь с налоговой схемой
  • Считаем остальные расходы
• Когда и как следует искать арендаторов?

О коммерческой недвижимости

Коммерческие помещения представляют собой обширный пласт общего фонда недвижимости. Любой такой объект должен удовлетворять двум критериям:

• он не имеет статус жилого;
• его можно использовать в коммерческой деятельности.

Отсюда следует, что жилая квартира на первом этаже или здание насосной станции у вас во дворе не могут считаться коммерческой недвижимостью, по крайней мере до тех пор, пока они выполняют основную функцию, ради которой были построены.

Чаще всего можно встретить следующие виды помещений для бизнеса:

• торговые центры (в целом, как здание);
• торговые павильоны – могут представлять собой отдельное строение, а также помещение в ТЦ или на нижних этажах многоквартирных домов;
• офисные центры и отдельные офисы;
• помещения общепита;
• залы и помещения для образовательной деятельности;
• помещения для предоставления медицинских услуг;
• производственные и складские помещения;
• гаражи.

Как видно, выбор направлений очень большой и разнообразный.

Выгодно ли приобретение коммерческих помещений

Чаще всего такой бизнес прибыльнее, чем сдача в аренду квартир или домов. Если удастся избежать простоев, то коммерческая недвижимость вполне может окупить вложения в течение 7–10 лет. Для жилплощади этот показатель почти вдвое больше – 15–17 лет.

Это означает, что менее чем через 10 лет у вас может появиться в собственности надежный актив и постоянный источник доходов при отсутствии каких-либо значимых затрат.

Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?

Факторов, которые влияют на ликвидность коммерческой недвижимости, довольно много. У каждого бизнеса свои запросы, и чем лучше помещение будет им соответствовать, тем выше будет арендная ставка, а значит, и ваш доход.

Рассмотрим критерии поиска на примере помещения под пекарню или кафе.

1. Расположение. Чтобы обеспечить достойный трафик, объект должен находиться как можно ближе к местам остановки общественного транспорта или станциям метро. Фасад и крыльцо должны быть хорошо заметны пешеходам с улицы. Помещения в зданиях первой линии намного ликвиднее тех, что прячутся во дворах.
2. Этаж. Вряд ли кто-то арендует у вас зал под общепит выше первого этажа или в подвальном (цокольном) помещении. Хотя такая вероятность есть, но делать ставку на нее не стоит. Даже высокая крутая лестница перед крыльцом иногда может испортить впечатление потенциального арендатора.
3. Размер. Для небольшого кафе подойдет площадь 50–100 м². В слишком маленьком зале клиентам будет тесно, а за лишние квадратные метры арендатор, скорее всего, не захочет переплачивать.
4. Окна. Освещенность, как минимум в главном зале, должна быть хорошая. Большие панорамные окна привлекают клиентов. Желательно, чтобы были установлены стеклопакеты.
5. Электропроводка. Она должна быть рассчитана на повышенную нагрузку из-за энергоемкого кухонного оборудования.
6. Санузел. Сантехнику по договоренности может установить арендатор, но если санузел не предусмотрен, проводить трубы и подключать их к общим коммуникациям придется вам.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Прежде чем приобрести коммерческую недвижимость, желательно составить небольшой, но четкий бизнес-план, то есть рассчитать прогнозируемые расходы и доходы.

Далеко не всегда есть возможность купить недвижимость за наличность, но это точно не повод отказываться от затеи. Суть инвестирования как раз в том и заключается, чтобы суметь грамотно вложить кредитные деньги так, чтобы доходы от аренды покрывали ежемесячные платежи.

Рассмотрите, какие выгодные предложения по ипотеке на коммерческую недвижимость имеются на рынке банковских услуг. Обязательно обратите внимание на программы ипотечного кредитования от Совкомбанка.

Если речь идет о помещении в многоквартирном доме, то обычно выгоднее купить его на этапе строительства. Но учитывайте, что пока оно не завершено, актив не будет приносить вам доход, и выплачивать по кредиту придется из своего кармана. Подберите удачную недвижимость и рассчитайте платеж по ипотеке на онлайн-калькуляторе. 

Определитесь с налоговой схемой

Договоры на аренду помещений под бизнес заключают, как правило, на длительные сроки. Это значит, что ФНС в любом случае узнает о ваших дополнительных доходах и вам придется уплатить все положенные сборы.

Имейте в виду, что только на жилую площадь распространяется разрешение не уплачивать налог на прибыль с ее продажи, если срок владения превысил минимальное значение. Также при реализации коммерческой недвижимости не действуют налоговые вычеты.

Это значит, что, к примеру, физлицо обязано будет вернуть в казну 13% от стоимости проданного помещения и после двух лет владения, и после десяти.

Самозанятым не разрешено заниматься подобным бизнесом, а открытие юрлица принесет дополнительные расходы и лишнюю бюрократию.

Оптимальный вариант – оформить ИП на УСН (упрощенной системе налогообложения). В этом случае налог составит 6%, а пенсионный и страховой взносы будут учтены в этой же сумме.

Если вы не сильны в бухгалтерии, то, возможно, потребуются услуги квалифицированного бухгалтера для грамотного составления налоговой декларации. Эта услуга стоит относительно недорого.

Считаем остальные расходы

К ним могут относиться:

• затраты на ремонт помещения;
• страхование от различных невзгод;
• внесение конструктивных изменений в планировку помещения;
• оптимизация инженерных сетей, например, повышение мощности электросетей (для работы электропечей или мощных промышленных холодильников) или проведение водопровода и канализации;
• затраты на проверку юридической «чистоты» помещения.

Когда и как следует искать арендаторов?

Желательно разместить объявление заранее, то есть до того, как помещение готово к сдаче в аренду. Если у арендатора серьезные намерения, то он сможет подождать 2-3 месяца ради долгосрочного выгодного сотрудничества.

Кроме того, вы сможете заранее обговорить конструктивные изменения и юридические нюансы и лучше к ним подготовиться.

Чаще всего объявления о сдаче помещения публикуют на онлайн-площадках вроде «Авито». В каждом регионе и крупном городе есть собственные сайты-агрегаторы подобных объявлений.

Другие способы поиска клиентов:

• через местные СМИ (газеты, радио и ТВ);
• через посредников (риэлторы, брокеры по недвижимости);
• используя сарафанное радио, то есть через знакомых.

Надеемся, что информация была для вас полезной и мы придали вам уверенности, чтобы сделать серьезный шаг вперед в становлении себя как успешного бизнесмена.