Договор субаренды: как оформить, нюансы, отличие от аренды

• Что такое субаренда
• Чем субаренда отличается от поднайма
• Что можно и что запрещено сдавать по договору субаренды (поднайма)
• Объекты, на которые можно оформить субаренду
• Что нельзя сдавать в субаренду
• Когда собственника можно не ставить в известность
• Что должно быть в договоре
• О чем важно не забыть при составлении документа

Что такое субаренда

Это сдача уже взятой в аренду недвижимости третьему лицу. То есть человек заключил договор с владельцем имущества, а затем снова сдал помещение — целиком или частично. Причем собственник в курсе сделки и не возражает.

Разберемся с определениями:

• арендодатель — собственник жилой или коммерческой недвижимости, которую он сдает;
• субарендодатель — это первичный арендатор. Тот, кто заключил договор с владельцем имущества, а затем повторно сдает его собственность;
• субарендатор, он же вторичный арендатор, — это то самое третье лицо, которое заключает договор с субарендодателем.

То есть субаренда — это передача в пользование собственности, на которую нет прав владения. Сделка должна быть оформлена соглашением между первичным арендатором и вторичным — в виде договора субаренды жилого помещения между физическими лицами. Его можно заключить только с согласия собственника и на срок, который не должен превышать срока основной аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендатор снял помещение на 10 месяцев, сдать его на 11 нельзя.

Чем субаренда отличается от поднайма

Тут все просто: если повторно сдают коммерческий объект (а также апартаменты) — это субаренда, если жилой — поднаем. Обычно арендные отношения возникают между юридическими лицами, а поднаем — между физическими. Технически субаренда относится к съему именно нежилой недвижимости, но под эту «гребенку» в народе обычно попадают и жилые объекты.

Обе процедуры схожи, но при сдаче квартиры в поднаем важно учесть норму общей площади жилого помещения на одного человека. Если договор оформляют на комнату в коммуналке, доставшуюся по соцнайму, то придется заручиться согласием остальных нанимателей такого жилья. Дополнительно — и всех членов их семьи, проживающих под этой крышей.

Что можно и что запрещено сдавать по договору субаренды (поднайма)

Оформить сделку можно практически на все объекты недвижимости. Закон запрещает проводить такие манипуляции в отношении довольно ограниченного списка объектов.

Субарендные отношения в целом мало чем отличаются от привычных арендных. При заключении договоров опираются на одни и те же статьи законов: имущество — ст. 615 ГК РФ, земельные участки — ст. 22 ЗК РФ, лесные участки — ст. 72 ЛК РФ.

Объекты, на которые можно оформить субаренду

Любые из этих объектов можно передать в субаренду целиком или частично — если нет запрета в основном (первичном) договоре с собственником:

• жилая недвижимость — квартиры, апартаменты, частные дома и коттеджи;
• имущественные комплексы;
• земельные участки — тут действуют ограничения для некоторых из них;
• офисы;
• торговые площади;
• предприятие, с входящими в его состав зданиями, сооружениями, участками земли;
• машино-место и прочие объекты.

Устали от постоянных переездов и трат на съемное жилье? Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Выгодные условия, без нервотрепки с оформлением и документацией — и вот уже квартира ваша.

Что нельзя сдавать в субаренду

Таких объектов несколько:

1. Государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов.
2. Объекты, находящиеся в особых экономических зонах (ст. 32 ФЗ №116).
3. Участки, переданные субъектам малого и среднего предпринимательства и включенные в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Остальные объекты недвижимости можно передавать по договору субаренды нежилого помещения или любой другой недвижимости, в том числе и жилой.

Когда собственника можно не ставить в известность

Напомним, что в большинстве сделок владелец имущества должен дать согласие. Его не придется запрашивать каждый раз, если этот пункт изначально прописан в договоре с арендодателем. Соответственно, он защитит первичного арендатора от внезапной смены настроения, когда владелец квартиры решил отозвать согласие раньше окончания срока основной аренды.

Но собственник имущества вправе указать в документе запрет на субаренду. Если такого условия нет, тогда требуется его письменное согласие. Случается, что у арендодателя меняются обстоятельства и он соглашается на повторную сдачу его собственности третьим лицам. Сторонам останется лишь подписать допсоглашение, исключающее запрет из основного договора.

Кстати, вместе с запретом должны быть прописаны и санкции за недобросовестные действия: штраф или досрочное расторжение договора со стороны владельца имущества. В противном случае на первичного арендатора просто не будет рычагов воздействия: он самовольно сдаст объект в субаренду, но не понесет за это наказания.

И второй случай, когда от собственника не ждут согласия, — сделка с земельными участками. Владельца нужно лишь уведомить, а не запрашивать разрешение. Так могут поступать любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — если, конечно, в договоре аренды не указано, что собственник не против. Но арендодатель все же вправе прописать пункт, обязывающий арендатора запросить согласование.

Если в договоре нет никаких препон, арендатор может сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. А если первичный договор аренды оформлен на пять лет и более, арендатор может просто уведомить собственника, не запрашивая его одобрения на сделку субаренды.

Что должно быть в договоре

Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила. Есть лишь несколько принципиальных различий.

Что прописывают в документе:

1. Стороны — первичный и вторичный арендаторы.
2. Предмет сделки с точным описанием объекта — квартира, офис в бизнес-центре с указанием его номера, помещение и прочее. Здесь же прописывают адрес объекта, его площадь, кадастровый номер.
3. Обязанности — использование имущества по назначению и его возврат, когда срок сделки подойдет к концу.
4. Платежи — арендные, коммунальные и прочие, вместе с обязательством своевременного внесения.
5. Срок действия сделки по субаренде.

О чем важно не забыть при составлении документа

Есть несколько пунктов, которые как раз и относят к принципиальным различиям между обычным договором на аренду и субарендой. Их также необходимо учесть:

• Недвижимость сдает не собственник, а субарендодатель.

Он распоряжается объектом на правах аренды. В договоре важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и участников сделки, указать факт согласия владельца имущества, его инициалы или наименование (для юрлица).

Если документ составляют на земельный участок — прописать, что арендатор об этом извещен.

• Срок действия субарендного договора не должен быть больше, чем основной договор аренды.

Обычно указывают немного меньший, чтобы не произошло накладок.

• Цели использования имущества должны совпадать в обоих договорах: основном и субаренде.
• Права и обязанности вторичного арендатора не могут быть больше, чем у первичного.

Это значит, что в документе на субаренду нельзя указывать условие, что субарендатор несет перед владельцем ответственность за состояние объекта. Она лежит на первичном арендаторе, как и ответственность следить за своевременным внесением арендных, коммунальных и других платежей.

• Пункт для подстраховки основного арендодателя от претензий субарендаторов.

То есть возможность расторжения субарендных обязательств, если основной договор по каким-то причинам был аннулирован (ст. 618 ГК РФ).

Сдача имущества в субаренду выгодна обеим сторонам: собственнику и первичному арендатору. Это особенно актуально, если часть недвижимости простаивает — коммунальные и другие платежи никто не отменял. Сдав имущество в аренду, а далее — в субаренду, эти финансовые «дыры» закрывают арендатор с субарендатором. Выгода для первичного арендатора — он вправе установить размер арендной платы выше, чем платит сам по основному договору.

Только не стоит забывать, что получатели доходов от сдачи должны уплатить в бюджет налог. Юрлица платят 18%, а физлица — налоги, полагающиеся самозанятым и индивидуальным предпринимателям.