Сдаем нежилое помещение в аренду правильно

• Покупка нежилой недвижимости
• Плюсы
• Налоговые тонкости
• Теневая аренда
• Как найти подходящее помещение
• Обязательный статус

Покупка нежилой недвижимости

Многие россияне стремятся накопить сбережения и вложить их в разные финансовые инструменты: акции, облигации, драгоценные металлы. Кто-то из большого списка возможностей для инвестирования выбирает жилую и нежилую недвижимость.

Сдача квартир и домов в аренду еще с давних времен — отличный вариант для заработка. Но такое предприятие окупается в течение долгих лет, поскольку владельцу сначала надо вложить несколько миллионов рублей в покупку и дополнительно около 1,5-5 млн рублей в ремонт. 

Если квартиру в центральной части России можно реализовать на арендном рынке в среднем за 30-40 тысяч рублей, то нежилое помещение дороже — за 65-100 тысяч рублей. 

Однако тем, кто сдает жилую недвижимость по серой схеме, оформляя условные договоры на 11 месяцев, лучше не браться за офисы, парикмахерские, булочные и тату-салоны. Избежать налогов не удастся, поскольку арендаторы снимают такие помещения только по официальным договорам. 

Чтобы действительно получить высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду, следует тщательно изучить местный рынок, сравнить стоимость по районам, оценить спрос и проанализировать потенциальных клиентов. В ином случае лучше сохранить накопленные средства на сберегательном счете.

Плюсы

Главное преимущество инвестиций в недвижимость — гарантия стабильности. Однако какой она будет — положительной или отрицательной, покажет время. Не всегда квартира или офис окупаются даже за 8-20 лет. Иногда приходится сдавать квадратные метры дольше, чтобы покрыть ипотеку или выйти в прибыль. 

Но, как показывает практика, частных инвесторов не останавливают неоднозначные перспективы. Россияне продолжают приобретать недвижимость, рассчитывая выставить ее на рынок аренды. 

Налоговые тонкости

Каждый, кто получает доход, в том числе дополнительный, обязан соблюдать налоговое законодательство. Чтобы сдавать жилое помещение, придется платить налог на доходы физических лиц: для резидентов России это 13% от суммы, полученной от арендатора, а для нерезидентов — 30%.

В случае с коммерческой недвижимостью все сложнее. Собственник со статусом индивидуального предпринимателя обязан отдать государству 2-2,2% от кадастровой стоимости объекта, внесенного в региональный перечень. 

Повезет, если помещение еще не попало в реестр и ему не назначили кадастровую стоимость. Тогда собственник может избежать налогообложения в 2-2,2%, подав заявку на льготу.

Но это не все взносы, которые должен сделать владелец коммерческих «квадратов». Например, ИП обязан заплатить налог с дохода, то есть с арендной платы, в соответствии с выбранной системой налогообложения. 

Предпринимателям, которые соответствуют определенным законодательным требованиям, можно приобрести патент на арендную деятельность в рамках Патентной системы налогообложения (ПСН).

Этот вид деятельности вместе с другими 79 видами указан в ст. 346.43 НК РФ. Чтобы патент работал на предпринимателя, доходы от сдачи коммерческого помещения не должны превышать с начала календарного года 60 млн рублей.

При этом точная сумма по патенту зависит от условий, указанных в региональном законодательстве. Рассчитать приблизительный размер платежа можно в онлайн-калькуляторе Федеральной налоговой службы. 

Теневая аренда

Сложности налоговых нормативно-правовых актов уводят некоторых собственников недвижимости в тень. Владельцы помещений сдают в аренду «квадраты», пренебрегая налогами.

Неумышленное уклонение чревато наказанием в виде взыскания всех неуплаченных налогов и штрафа в размере 20% от общей суммы просрочки. Но, если налоговики докажут, что вы не платили осознанно, штраф вырастет в два раза. 

Злостных неплательщиков, отказавшихся переводить в государственную казну крупные суммы, ждет уголовное наказание. В некоторых ситуациях со сроком лишения свободы до шести лет. 

Как найти подходящее помещение

Выбирайте оптимальный вариант, который устроит вас количеством квадратных метров, состоянием интерьера, сантехники, электропроводки. Но главное внимание уделяйте расположению, ведь от него зависит поток потенциальных арендаторов.

Избегайте отдаленных районов. Арендаторам важна рентабельность их бизнеса и спрос. Никто не решится снять помещение далеко от центра и в труднодоступной местности, жертвуя клиентами и прибылью.

Подобранные варианты следует проверить перед покупкой, так как застройки, согласно местным правилам землепользования, могут находиться под ограничениями. В одном доме вам разрешат сдать помещение только под кафе, в другом — только под офис.

Чтобы не попасть впросак и заинтересовать определенную категорию арендаторов, закажите в ЕГРН выписку на здание, в котором находится выбранное помещение. Найдите в документе кадастровый номер и вбейте его в Публичную кадастровую карту. После посмотрите вид разрешенного использования (ВРИ). 

Если ВРИ не совпадает с вашим запросом, можно обратиться в местную администрацию, чтобы узнать, как присвоить зданию/участку/помещению необходимый статус. 

Либо поищите в интернете правила землепользования и застройки в нужном населенном пункте. Там всегда указаны зоны и разрешенные на них виды деятельности. 

Проще всего нанять риелтора, который найдет подходящую недвижимость. Он проверит документы, подтверждающие право собственности, выяснит, нет ли на помещении юридических ограничений, достанет сведения о прошлых собственниках и составит договор купли-продажи. 

Кроме того, профессиональный консультант убережет вас от сделки с потенциальным банкротом. Если на момент продажи недвижимости собственник начал процедуру банкротства, вы впоследствии вынужденно вернете ему помещение для продажи с публичных торгов.

Полностью сделка завершается, когда новый собственник регистрирует коммерческую недвижимость в Росреестре по месту расположения здания с купленным помещением. 

Обязательный статус

После покупки коммерческой недвижимости зарегистрируйте статус ИП или ООО, регулярно платите налоги. Это необходимо, так как сдача нежилых помещений в аренду считается предпринимательской деятельностью. 

Новый статус можно получить в ближайшем многофункциональном центре предоставления социальных услуг, на портале «Госуслуги» или с помощью Совкомбанка.

После прохождения процедуры недвижимость можно сдавать в аренду другому индивидуальному предпринимателю, компании или сетевикам, которые в отличие от остальных категорий арендаторов считаются надежными.

Для сравнения, с крупной сетевой организацией вы можете заключить долгосрочный договор с четкими и постоянными условиями. Обычно такие сделки исключают непредвиденные ситуации, арендные каникулы, внезапное расторжение. 

Соглашения с малым бизнесом полны экономических рисков, поскольку небольшие компании тяжело переживают кризисы и падение прибыли. Это чревато преждевременным расторжением договора аренды. 

Чтобы сократить время на поиски и выбор арендаторов, досконально изучите свое помещение, отметьте технические особенности, постарайтесь увеличить потенциал недвижимости. Выберите несколько желающих и проверьте их в сервисе Федеральной налоговой службы «Прозрачный бизнес».

Обезопасить сделку поможет грамотно составленный договор. Укажите в документе четкие условия, гарантийный платеж, возможные риски и сумму, на которую планируете повысить стоимость аренды, например, через год. 

После сдачи помещения в аренду внимательно следите за состоянием рынка и финансовым положением арендатора, чтобы предотвратить потери.