Правила краткосрочной сдачи жилья
Для начала важно понимать, что это форма аренды, когда жилье сдается от одного дня до нескольких недель. Оплата принимается вперед за предполагаемое количество суток.
Это удобный формат для туристов или людей, которым по иным причинам временно нужна квартира или дом. Например, вы переехали в новый город, и вам необходимо где-то остановиться, пока ищете постоянное жилье, а ночевать в отеле не хотите. Либо когда человек приехал на сезонную работу, в командировку, а работодатель проживание в гостинице не оплачивает.
Со стороны арендодателя в таком бизнесе важное значение имеет уплата налогов. По закону собственник обязан декларировать доход от сдачи недвижимости. Если этого не сделать — в лучшем случае вы отделаетесь штрафом.
Поэтому не забудьте составить договор, подать документы в налоговую, заполнить декларацию и честно отдать проценты от ежемесячной суммы аренды. И помните о разнице в налогообложении апартаментов и квартир.
Сдача квартиры в аренду посуточно как бизнес: плюсы и минусы
Из очевидных плюсов:
- Высокий доход
В идеальной ситуации, если квартира занята весь месяц, она принесет минимум в два раза больше денег, чем при длительной сдаче.
- Гибкое ценообразование
Стоимость суток можно устанавливать без подробного изучения рынка и менять в зависимости от сезона.
- Простой договор аренды
Его не нужно регистрировать в Росреестре, если срок сдачи менее 12 месяцев.
Недвижимость — один из самых простых и надежных способов выгодно вложить деньги, ведь квадратные метры с каждым годом только растут в цене. А с учетом комфортного процента, который предлагает Совкомбанк, хорошей инвестицией будет даже ипотека. Убедитесь в этом сами.
Я нашла людей с реальным опытом сдачи квартиры посуточно, чтобы узнать все подводные камни. Оказывается, есть и неочевидные моменты, на которые многие не обращают внимания.
Адэль сдает жилье в Казани и рассказала, выгодно ли сдавать посуточно квартиру.
Финансовая выгода в краткосрочной аренде больше, но все будет зависеть от местоположения. Если квартира находится в центре, то поток гостей окажется выше. Отталкиваясь от спроса, можно менять ценник и увеличивать свой доход.
А если жилье находится в неудачном районе, то смысла сдавать его посуточно нет. Арендная плата и спрос на него будут маленькими, поэтому в таком случае выгоднее предлагать длительный срок.
Летом квартиры хорошо сдаются и, скорее всего, даже во всех районах. В остальное время может быть «просадка», и если сравнивать прибыль за год, то получается примерно на 10–15 тысяч рублей доход будет больше, чем при долгом сроке.
Из плюсов, кроме финансовой выгоды, я бы выделила еще один — при краткосрочной аренде недвижимость выглядит опрятнее и чище. Как раз потому что нужно постоянно приезжать убираться и контролировать внешний вид.
С другой стороны, в этом же и главное неудобство: нужно постоянно ездить на объект и следить, как выехали гости, убираться, проводить мелкий ремонт.
Еще один минус — никогда не знаешь, какие люди к тебе заселятся, что они могут натворить и придется ли за них отвечать перед соседями и управляющей компанией. Из квартиры могут что-нибудь украсть или сломать, а вам придется в срочном порядке решать этот вопрос перед следующим заселением.
Ольга работала в организации, которая сдавала посуточно жилье в центре Санкт-Петербурга. Вот какие плюсы и минусы выделила она:
Преимущества:
- Доход выше, чем от долгосрочной аренды. А в дни высокого спроса (например, праздники) цена возрастает.
- Популярная услуга. В квартирах больше возможностей и свободы по сравнению с гостиницей. Например, можно постирать вещи или приготовить еду.
- Постоянный спрос. Помимо туристов, квартиры и апартаменты арендуют студенты, туристы и многие другие.
- Дополнительный источник дохода. Если вы сдаете одну квартиру, у вас будет время «присмотреть» за ней и совмещать основную работу. Правда, больше жилья, особенно в разных районах, — это, соответственно, и больше времени.
- Возможность быстрой продажи. Не придется договариваться или ждать, пока истечет срок договора и квартиранты съедут.
Недостатки:
- Постоянные расходы на уборку и мелкий ремонт. Некоторые вещи приходят в такую негодность, что их приходится часто менять. В основном это постельное белье и полотенца.
- Возможные проблемы с жильцами и последствиями их «бурного» отдыха. Например, жалобы от соседей на шум ночью.
- Постоянные выезды на объект для личной встречи. Некоторые хозяева делают бесконтактное заселение: объясняют, как найти квартиру, а ключ, например, выдает консьерж. Но не во всех домах это возможно.
- Риск нарваться на мошенников. Схем обмана арендодателей существует много, даже наша организация однажды лишилась крупной суммы.
- Трудности общения. Есть такой тип гостей, с которыми сложно найти общий язык и о чем-то договориться.
Обе героини отметили, что краткосрочная аренда может отнимать много сил, а в некоторых случаях — денег. В стоимость арендной платы, как правило, включается чистое постельное белье и полотенца (но не всегда). Некоторые могут предоставлять одноразовые средства гигиены, например, зубные щетки, пасту, мыло и шампунь. На такие «расходники» всегда нужно выделять деньги.
Будьте готовы, что придется нанимать клининговую службу либо своими силами заниматься стиркой, мелким ремонтом и другими бытовыми делами. Второй вариант сэкономит деньги, но отнимет время и силы. Также нужно следить, чтобы вся бытовая техника в квартире исправно работала, мебель была целой, аккуратной и свежей, а электрика и сантехника — надежными.
Адэль и Ольга подчеркнули, что в итоге все будет зависеть от жильцов. Кто-то аккуратно относится к чужому имуществу, и после такого гостя требуется минимум уборки. Но в некоторых случаях приходится вызывать домашнего мастера и клининг.
К счастью, среди сервисных компаний тоже есть партнеры Халвы. Поэтому впечатление сгладит повышенный кешбэк от стоимости их услуг или рассрочка. Но на этом преимущества карты не заканчиваются.
Тонкости долгосрочной аренды
Такой вид бизнеса подразумевает сдачу жилья на срок от года и больше с возможностью пролонгации договора или составления нового. Как и в случае с краткосрочной арендой, здесь тоже потребуется договор, но со своими тонкостями.
Зачастую в объявлениях просят залог в размере суммы, равной одному месяцу аренды. Например, когда собственник сдает «однушку» за 30 тысяч рублей, просит заплатить вперед 60 тысяч: то есть за первый и второй месяцы. Иногда разрешают разбить платеж на несколько частей.
Елена уже много лет сдает квартиру в Санкт-Петербурге. У нее был разный опыт: арендаторы из ближнего зарубежья, прецеденты с ремонтом труб, сантехники и многое другое.
Основные трудности — при подборе жильцов и при расставании с ними, если что-то идет не так.
Сперва надо найти подходящих людей, потом быть готовым, что придется разруливать какие-то ситуации: жильцы не платят и внезапно пропали, соседи чем-то недовольны и так далее. Таких случаев у меня за 15+ лет сдачи в аренду было несколько. Это всегда утомительно, но не настолько, чтобы отказываться от сдачи жилья в аренду в принципе.
Что касается трат, связанных с квартирой, их немного. Я плачу за то, что относится к функциональности самой жилплощади. Например, был случай, когда прорвало старые трубы и пришлось срочно менять на новые. За это я платила сама.
Но амортизацию мебели, бытовой техники и других вещей в квартире оставляю на жильцов: сломали стиральную машину — пусть сами и чинят. Поскольку я всегда беру залог, меня не очень беспокоят мелкие повреждения. Пока квартиранты там живут, это их ответственность.
Главный плюс, конечно, стабильный дополнительный доход. На средства от сдачи жилья в Петербурге я оплачиваю свою квартиру в другом городе, и еще остается на оплату ЖКХ.
Другой момент: квартира в Питере не простаивает. Если затопят соседи, или замкнет проводка, или еще что — я сразу об этом узнаю.
Минусы бывают только с «неудачными» жильцами и необходимостью решать с ними проблемы. Если люди порядочные и ответственные, проблем не возникает.
Еще иногда есть необходимость оформлять квартирантам временную регистрацию. Раньше с иностранцами нужно было ездить в отдел по вопросам миграции раз в три месяца. Но сейчас я все без проблем делаю через Портал госуслуг.
Елена сказала, что критерии ко всем жильцам одинаковые: платежеспособность, опрятный вид, способность объясняться на русском языке и определенное количество проживающих. Чтобы проверить, не подселился ли кто-то бесплатно, Елена иногда звонит и спрашивает у соседей.
Некоторое время назад у Елены появились квартиранты из Узбекистана, которые живут в ее петербургской квартире до сих пор. У них всегда чистота и порядок, показания счетчиков и оплату присылают в срок. Елена только постоянно продлевает им временную регистрацию, но это не создает ей трудностей и дополнительных расходов.
Еще одна история от моей подруги Кати, которая сдает студию другой нашей общей подруги в Петербурге. Квартира ипотечная, так что арендой удается перекрывать 50% ежемесячного платежа. Это единственный плюс, который отметила подруга.
Хотя квартира была пустой, ее сняла девушка — подруга Кати. Так что в срочном порядке пришлось делать ремонт и покупать мебель, что-то докупается до сих пор. Поломки в основном устраняет квартирантка, а сумма затрат вычитается из аренды. Например, нужно было вызвать сантехника и купить новый смеситель на кухню, починить диван.
Подруга признается, что трудности в сдаче жилья есть. Основная — забывчивость квартирантки. Приходится напоминать про необходимость сфотографировать счетчики и перевести деньги за аренду. Несколько раз переносился установленный день оплаты: сначала договаривались на двадцать пятое число каждого месяца, потом сдвинули на девятое, но последний раз перевод пришел вообще одиннадцатого.
Из минусов моя подруга также отметила страх порчи имущества.
Сэкономить на ремонте реально, если оформить карту «Халва». Покупайте стройматериалы, мебель, предметы интерьера и другие вещи с ощутимой выгодой.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Какой вид сдачи квартиры выгоднее
Изучив истории выше, можно сделать вывод, что больше денег собственнику принесет посуточная аренда. Однако здесь есть свои тонкости:
- доход нестабильный;
- приходится постоянно приезжать на объект встречать и провожать жильцов, наводить после них порядок;
- трудно найти арендаторов, когда квартира находится далеко от центра города и слабо развита инфраструктура;
- соседи часто не приветствуют квартирантов, которые приехали ненадолго, — относятся к ним с осторожностью и против шумного отдыха;
- существует риск нарваться на мошенников.
В остальном это отличный источник дополнительного и иногда даже основного дохода. В среднем прибыль от сдачи жилья посуточно на 10–15 тысяч рублей выше, чем при долгосрочном варианте. К тому же вы будете больше контролировать состояние квартиры или дома, поэтому через несколько лет выгодно продадите это жилье либо сохраните высокую арендную плату.
Однако все это больше касается крупных мегаполисов вроде Москвы, Петербурга, Казани и культурных центров. Ведь как рассказали героини этой статьи, на несколько дней квартиры в основном снимают туристы, студенты и те, кто приехал в командировку.
Поэтому ответ на вопрос, выгодно ли сдавать квартиру посуточно в маленьком городе, — скорее нет. Арендаторов найти будет сложно, и в таком случае лучше рассмотреть вариант на долгий срок либо коммерческую недвижимость.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
