Как я сдавала квартиру из другого города

• Немного о квартире и целях
• Поиск жильцов
• Оформление
• Оплата
• Форс-мажор
• Что было дальше

Немного о квартире и целях

Изначально моя квартира не предназначалась для аренды. Родители купили ее мне, чтобы я в ней жила. Но раз я решила переехать, мы пришли к общему мнению: пусть квартира не пустует. При этом вариант для сдачи был привлекательный: неподалеку Казанский государственный архитектурно-строительный университет, до метро пешком 10 минут. А еще это однушка с четырьмя спальными местами, что позволяет комфортно заселиться сразу двум парам студентов.

Я хотела сдать жилье на долгий срок, чтобы подписать договор, отдать ключи, забыть о хлопотах и раз в месяц получать платежи. На деле все получилось иначе, расскажу по порядку.

Если платеж за аренду большой, то присмотритесь к ипотеке. Вы будете жить в своей квартире и чувствовать себя увереннее.

Поиск жильцов

Когда стало понятно, что я поступила в магистратуру, сразу начала поиск арендаторов. Мне принципиально не хотелось работать с риэлторами и агентами: я считаю, что можно обойтись без них. В этой сфере бывает немало мошенничества, например, объявления, которые не соответствуют действительности на «Авито» и «Циан». У друзей был неприятный опыт — им сдали квартиру не собственники. Закончилось все выселением, так как собственник тоже не знал, что его арендаторы не живут в квартире сами, а пересдают ее по более высокой цене.

Первым моим вариантом был поиск «по знакомству». Однако среди моих друзей и родственников не оказалось желающих заселиться в квартиру. Спасением стала группа  в соцсети «ВКонтакте», где снимают и сдают жилье без посредников. 

Собственник или арендатор не чаще, чем раз в сутки публикуют объявление. Размещают свои посты и те, кто в поиске жилья. По таким запросам я прошлась в первую очередь. И это сработало! Я нашла двух студенток — как впоследствии оказалось, однокурсниц, которым нужна была однушка недалеко от центра и рядом с учебой. Мы договорились о показе.

Я подготовила квартиру для сдачи в аренду. Плазменный телевизор решила увезти к родителям в другой город. Мало ли, разобьют, а потом не возместят ущерб. Остальные вещи для проживания были на месте, кроме микроволновки. Девочкам, как оказалось, были важнее удобная локация, относительно новый дом и неплохой ремонт. Посмотрев жилье, они решили подумать. Через день, когда были взвешены все за и против, они согласились оформить договор.

Оформление

Я решила заключить договор на 11 месяцев. По закону он считается краткосрочным и не требует регистрации. А еще договор защищает собственника: проще расторгнуть сделку и выселить плохих жильцов. Соглашение я составила от лица родителей, ведь они были собственниками квартиры.

Арендаторов отсутствие моих родителей при заселении не смутило. Мы учились в одном университете на бакалавриате, были общие знакомые, появилось доверие.

Сам договор по содержанию был стандартный. Интересы девушек и мои учитывались одинаково, у нас все строилось на доверии и хороших отношениях. Документ включал:

• предмет договора, включая сведения о квартире (адрес, площадь);
• паспортные данные арендаторов и арендодателей;
• срок и стоимость аренды, условие об оплате последнего месяца;
• порядок внесения платежей за аренду и коммунальные услуги;
• порядок расторжения договора

Из важных моментов: я добавила пункт о неустойке в 1% в день, если не получу платеж вовремя. А если оплаты не будет больше 10 суток, то у меня появлялось право расторгнуть договор. Квартиранты в итоге оказались ответственными и платежеспособными.

Договор составили в двух экземплярах, подписали каждую страницу, чтобы исключить любой риск изменения условий.

Помимо договора, составили акт приема-передачи имущества. В нем подробно описали, какая мебель и техника есть в квартире, указали в каком они состоянии.

Оплата

Я взяла деньги за первый и последний месяц. Залог брать не стала, чтобы не отпугнуть арендаторов.

Такой подход лучше не использовать, так как отношения могут испортиться, а вред имуществу в квартире придется возмещать из собственных средств, а потом взыскивать их в суде.

Расходы на коммунальные платежи я включила в сумму оплаты. То есть платеж был не 15 тысяч рублей + коммунальные услуги, а 18 800 рублей в месяц и «все включено».

Решение оказалось не очень выгодным, так как зимой за отопление приходилось платить больше. Со следующего года я посчитала все коммунальные платежи за предыдущие 12 месяцев и рассчитала среднюю сумму. Поэтому оплаты по новому соглашению стали чуть больше, но арендаторы согласились.

Платежи приходили на банковскую карту, что меня полностью устраивало. Это было удобно.

Форс-мажор

Сдавать жилье из другого города — тяжело. Я убедилась в этом, когда возникла непредвиденная ситуация: на кухне начал протекать сифон под раковиной. Вода подтопила кухню соседей этажом ниже.

Потерпевшие решили обновить весь ремонт, включая потолок и обои. Это притом, что их стены, со слов квартирантов, вода задела незначительно: можно было заменить их в одном месте. Однако спорить я не стала.

Я понимала, что если не соглашусь добровольно возместить ущерб, то будет суд. С меня помимо стоимости ремонта взыщут расходы на представителя, госпошлину и компенсацию морального вреда. Это бы существенно увеличило объем непредвиденных расходов. Мне пришлось возместить ущерб и заплатить сумму за 20 дней аренды, а еще заменить сифон.

Я не стала пытаться взыскать ущерб с квартирантов. Сифон — вещь, которая ломается раз в несколько лет. Его сложно отнести к текущему ремонту. Их вины в случившемся, на мой взгляд, не было. Да и человеческие отношения хотелось сохранить: на тот момент девушки жили в квартире более полутора лет.

Чтобы сравнить ипотечный платеж и взнос за аренду, воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Возможно, ипотека, особенно по льготной ставке, будет выгоднее съема жилья.

Что было дальше

После вторых 11 месяцев аренды квартиранты решили съехать. Они разъехались по своим городам после завершения учебы. Я решила не сдавать квартиру еще раз: зависимость от денег за аренду жилья была не такой сильной, справлялась без них. Но периодически, когда приезжали знакомые и друзья, я сдавала им квартиру сроком на 1–2 месяца.

• Основной плюс: при такой аренде я могла брать чуть больше денег в сравнении с долгосрочной сдачей.
• Главный недостаток: часто меняющиеся жильцы быстрее «убивают» квартиру.

К счастью, при моем небольшом опыте сдачи в аренду мне попадались адекватные арендаторы. Они не только не портили мебель или технику, но и сохраняли за собой чистоту. А наше общение было очень уважительным.

Позже я перестала сдавать квартиру, так как она понадобилась моей семье. Это был очень интересный путь, из которого я извлекла уроки.

1. Сдавать квартиру можно и без риэлтора. Жильцов можно искать в специальных группах в социальных сетях или по знакомству.
2. Договор лучше заключать краткосрочный, поскольку так будет проще его прекратить.
3. Выстраивать все на доверии — не лучшая идея. Жильцы могут небрежно отнестись к имуществу в квартире. Помимо платежей за первый и последний месяц, лучше брать залог в размере 100% от стоимости аренды.
4. Если брать плату с квартирантов в формате «все включено», нужно учитывать среднюю стоимость коммунальных услуг по году. Также нельзя забывать, что управляющие компании регулярно увеличивают тарифы. Кроме того, зимой «коммуналка» резко растет за счет отопления.
5. Оплату можно принимать на карточку. А вот для решения мелких бытовых вопросов должен быть свой человек в городе: родственник или друг.