Одна из главных «хитростей», применяемых застройщиками, — обход требования размещать всю сумму сделки по договору долевого участия (ДДУ) на эскроу-счет. По правилам эти деньги должны оставаться на счету до момента, когда обязательства будут исполнены. Однако в последние годы все чаще применяется схема обхода ограничений с помощью дополнительного юридического лица.
Застройщик продает квартиру этому юрлицу по значительно заниженной цене (например, в пять раз) На эскроу депонируется только эта сумма. Конечный покупатель приобретает недвижимость уже у этой фирмы по коммерческой цене. Разница между этими суммами идет напрямую застройщику.
Если проект будет сдан, дольщик не ощутит никакой разницы между такой и обычной сделкой. Однако если возникнут проблемы, ему возместят только ту сумму, которая была на эскроу-счете, так как от неисполнения обязательств одной из сторон застрахованы только эти деньги, объяснил «Известиям» глава департамента банковского регулирования ЦБ Александр Данилов.
ЦБ и Минфин уже договорились предоставлять субсидии только на те сделки, где на депонент вносится полная стоимость объекта. В Минфине подтвердили наличие договоренности и напомнили, что 1 июля завершилась только общая программа льготной ипотеки. Другие варианты, в том числе семейная, сельская, дальневосточная и арктическая, продолжают работать.
Эксроу-счета введены в 2019 году. Это трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. Средства покупателей замораживаются на счете, а застройщик получает кредит на эту сумму. Когда обязательства выполнены (дом сдан), покупатель получает недвижимость, а продавец — деньги, которыми гасит обязательства.
Дольщики могут получить деньги обратно, если проект не будет сдан и если застройщик обанкротится. В случае отзыва лицензии у банка они тоже получат возмещение, но в размере не более 10 млн рублей (от Агентства страхования вкладов).
О планах ЦБ бороться с непрозрачными ипотечными схемами в конце июля заявила глава ведомства Эльвира Набиуллина. Ипотечный стандарт, регламентирующий сделки, вступит в силу в 2025 году.
Программы льготной ипотеки, действовавшие четыре года, завершили работу 1 июля. За это время выдано более 1,5 млн кредитов на общую сумму свыше 6 трлн рублей. Сумма займа составила в среднем 3,8 млн рублей, а срок его погашения — 272 месяца.
