Как купить землю у государства

• Как купить участок
• Как можно использовать землю
• Покупка земли без торгов
  • С чего начать покупку земли
• Покупка участка на аукционе
• Что проверить перед покупкой земли: чек-лист
• Приватизация арендованного участка 
• Какую землю купить нельзя
• Вопрос-ответ

Как купить участок 

Есть несколько способов: 

• выкупить его у правительства области — подходит не для всех видов земель;
• выиграть торги и купить участок;
• арендовать землю, а потом приватизировать ее. 

Но в большинстве случаев купить участок у государства можно на аукционе. Их проводят в электронной форме. Исключение — населенные пункты, где есть проблемы с интернетом. 

Как можно использовать землю

Следите, чтобы вид разрешенного использования (ВРИ) земли соответствовал вашим целям. За нарушение правил пользования землей могут выставить штраф.

Основные ВРИ для постройки дома: 

• индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Можно возвести дом, гараж и другие сооружения;
• личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Все вышеуказанные пункты + разведение скота;
• ведение садоводства и огородничества. Их основное различие: на обоих землях можно строить дом и сажать урожай, но в доме на участке для огородничества нельзя прописаться;  
• предпринимательство и производственная деятельность.

Для каждого ВРИ свои условия — например, землю под ИЖС, ЛПХ и ведение садоводства можно купить у государства без участия в торгах. Но участок, на котором вы хотите открыть кафе или автомойку, невозможно приобрести без аукциона. 

Покупка земли без торгов

У администрации можно купить только землю, где вы планируете построить дом, заниматься садоводством или разводить скот. Еще одно важное условие — отсутствие других претендентов на этот участок. 

С чего начать покупку земли

Воспользуйтесь публичной кадастровой картой. Ее легко найти в открытых источниках, например на сайте Росреестра. 

Посмотрите на карте, присвоен ли наделу кадастровый номер. Если нет, значит землю не зарегистрировали в ЕГРН, и вам нужно это сделать самостоятельно. 

Разберем пошагово, как купить землю без торгов. 

1. Выделите на публичной кадастровой карте границы желаемого участка с учетом уже отмеченных границ. 
2. Наметьте схему расположения земельного участка и напишите заявление на предварительное согласование получения земли. Отнесите документы в муниципалитет. 
3. Дождитесь ответа администрации. В соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ, решение дадут в течение 30 дней с момента подачи заявления. 
4. Если ответ будет положительным, администрация опубликует извещение.
5. После публикации извещения подождите еще 30 дней. Если за это время не появятся претенденты на землю, право на нее перейдет вам. В противном случае организуют торги. 
6. После согласования покупки земли наймите кадастрового инженера. Он поставит участок на учет: определит границы и подготовит кадастровый паспорт. Затем проведите межевание и получите выписку из ЕГРН — после этого участок появится на кадастровой карте.
7. Подпишите договор купли-продажи. 
8. Чтобы стать собственником земли, зарегистрируйте сделку в Росреестре. Для этого придите в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением, паспортом, договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН и техническим паспортом. 

Прежде чем начинать процедуру, убедитесь, что земля в публичной собственности. Для этого запросите выписку в Росреестре — ее сделают в течение трех рабочих дней.

Покупка участка на аукционе

Андрей решил купить землю и построить на ней автосервис. Он уже выбрал подходящее место — рядом с трассой, которую постоянно ремонтируют. 

Участок можно приобрести у государства только через аукцион, но сначала нужно найти его в кадастровой карте и сверить ВРИ, а затем выяснить, как участвовать в торгах на земельный участок физическому лицу.

Разберем по порядку, как купить лот на аукционе. 

1. Выберите участок в кадастровой карте Росреестра и посмотрите, открыты ли на него торги. 

Убедитесь, что земля, которую вы выбрали, не в постоянном или временном пользовании или владении. 

2. Если аукцион не открыт, станьте инициатором. 

Как это сделать? Подайте заявление о проведении аукциона. Администрация рассматривает его и в течение 30 дней выдает решение. 

Если торги разрешены, назначат дату и время проведения аукциона. Эту информацию опубликуют в местных СМИ, чтобы привлечь больше участников.

3. Подайте заявку в Министерство земельных и имущественных отношений.

Для этого внесите авансовый платеж — при покупке земли у государства по кадастровой стоимости он составит не более 20% от всей суммы. 

В заявке укажите: 

• название уполномоченного органа;
• ФИО, серию и номер паспорта, адрес по прописке;
• тип участка и расположение;
• кадастровый номер;
• данные о льготах (если есть).

К заявке приложите копию паспорта и чек об оплате аванса.

4. Узнайте у комиссии, допустили вас до торгов или нет. 

Отказать в участии в аукционе могут по следующим причинам: 

• вовремя не предоставили требуемые документы или не внесли аванс;
• подали заявку позже, чем за пять дней до начала торгов; 
• находитесь в черном списке недобросовестных участников торгов. Реестр можно посмотреть на сайте «ГИС Торги». Участвуйте в аукционе. 

Правила стандартные: кто предложит самую высокую цену за участок, тот и победит. 

5. Ознакомьтесь с результатами торгов. 

Администрация составит протокол, в котором пропишет итоги аукциона. Один экземпляр дадут победителю, второй останется у организаторов.  

Если вы участвовали в торгах и не выиграли, авансовый платеж вернут в размере 100%. Если ваша ставка стала лидирующей, то платеж пойдет в счет оплаты земельного участка. 

Еще возможен вариант, что ваша заявка окажется единственной. Считайте это везением: вы сможете купить землю по начальной стоимости без открытия торгов. 

6. Получите и подпишите договор купли-продажи.

Победителю аукциона направят соглашение в течение 10 дней после публикации протокола с итогами торгов. У вас будет 30 дней, чтобы подписать его и отправить обратно представителю администрации.

7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Вы стали счастливым обладателем земельного участка, но впереди еще много расходов.

Что проверить перед покупкой земли: чек-лист

Перед тем, как подавать заявление на предварительное согласование земли или участие в торгах, убедитесь, что участок вам подходит и его можно арендовать или купить. 

Составили чек-лист, который поможет быстро оценить перспективы:

1. Узнайте категорию земель и вид разрешенного использования. Эти данные указаны в выписке из ЕГРН, если участок там зарегистрирован. Также их можно найти на кадастровой карте или в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) населенного пункта.

Обратитесь в администрацию. Там расскажут, можно ли изменить ВРИ, если текущий вас не устраивает (например, перевести из сельхозназначения в земли населенных пунктов).

Строить дом можно только на землях с соответствующим ВРИ (ИЖС, ЛПХ, садовый участок). На землях, например, лесного фонда или историко-культурного наследия строительство запрещено.

2. Проверьте, свободна ли земля, точно ли она в муниципальной собственности. Самый простой путь — сходить в муниципалитет и спросить об этом.

Такими вопросами занимаются разные госорганы — комитеты и палаты земельных и имущественных отношений, комитеты по управлению муниципальной собственностью или другие. Зависит от региона.

Государство не продаст участок, если он уже запланирован под свои проекты. Даже если вам каким-то образом удастся его приобрести, в будущем землю могут изъять. Запрос в местную администрацию и изучение ПЗЗ, если они есть, помогут избежать этого риска.

3. Выясните, соответствует ли участок карте, осмотрите его лично.

На бумагах участок может выглядеть идеально, но перед тем, как купить землю у государства, убедитесь, что она не находится в середине болота или на крутом склоне оврага.

4. Проверьте по кадастровой карте и выписке из ЕГРН, не наложены ли на участок публичные сервитуты (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций), не расположен ли он в зоне с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитная зона, охранная зона ЛЭП, газопровода, водоохранная зона).

5. Оцените возможность подключиться к коммуникациям. Запросите в администрации информацию о планах подведения инженерных сетей к этому району. Дополнительно получите предварительные технические условия (ТУ) в ресурсоснабжающих организациях (электросетевой компании, газовой службе, водоканале).

Часто стоимость подключения к коммуникациям (особенно, если столбы электропередач далеко) в разы превышает цену самого участка.

6. Ознакомьтесь с условиями торгов (аукциона). Внимательно проверьте начальную цену, шаг аукциона, размер задатка, сроки и условия подачи заявки.

Если нарушите одно из условий, вас не допустят к торгам. Если на лот претендуете только вы, есть шанс приобрести его по начальной цене без торгов. Но если претендентов несколько, будьте готовы к конкуренции и возможному значительному росту цены.

7. Оцените финансовые и временные затраты помимо выкупной цены — на межевание (если границы не уточнены), кадастровые работы, подключение коммуникаций, возможное изменение ВРИ и юридическое сопровождение.

Низкая стартовая цена на аукционе — это лишь часть расходов. Реальные вложения могут оказаться намного выше.

Перед участием в аукционе обратитесь в местную администрацию и к юристу, специализирующемуся на земельном праве. Это поможет избежать фатальных ошибок, сэкономить средства и время.

Приватизация арендованного участка 

Виктор три года назад участвовал в аукционе и получил право аренды на земельный участок. Построил там дом, посадил картошку и завел собаку. По прошествии времени Виктор решил приватизировать землю, чтобы стать ее полноправным собственником, а потом передать в наследство детям. 

В соответствии с пп.6 п.2 статьи 39.3 ЗК РФ, собственник объекта вправе купить землю, на которой расположен этот объект, без торгов. 

Расскажем, как купить у государства земельный участок, который вы арендовали.  

1. Более трех лет ответственно выполнять все условия арендного договора. 
2. Построить объект на участке — как показывает практика, это как раз занимает более трех лет. 
3. Оформить право собственности на дом и получить адрес. 
4. Подать заявление на выкуп земли, где расположена ваша собственность. 
5. Расторгнуть договор аренды и заключить соглашение о купле-продаже. 
6. Зарегистрировать сделку в Росреестре. 

Какую землю купить нельзя

Мишин А. А. подал заявление в администрацию Барнаула на покупку участка под ИЖС без торгов. Представители рассмотрели заявление и выяснили, что три года назад участок арендовал Лобанов Б. М. на 10 лет. Мишину А. А. отказали в праве приобрести эту землю.

Ситуации, когда вы не сможете купить участок у администрации: 

• у земли есть другой собственник или арендатор;
• на участке хотят сделать парк или заповедник;
• на покупку этой земли уже открыт аукцион; 
• земельный участок изъят из оборота. 

Другие основания для отказа указаны в ст. 39.16 ЗК РФ. 

Вопрос-ответ

Собрали короткие ответы на распространенные вопросы по теме.

Можно ли иностранцу купить землю у государства под ИЖС или другие цели?

Да, иностранные граждане вправе покупать участки у государства, но с некоторыми ограничениями. Во-первых, они не должны находиться на приграничных территориях. А во-вторых — относиться к землям сельхозназначения.

Чем отличается ИЖС от ЛПХ?

Земли ИЖС — это участки строго в черте населенных пунктов, предназначенные только для строительства жилых домов и некоторых личных хозпостроек, например гаражей, бань, сараев. Их покупают, чтобы жить там постоянно.

Земли ЛПХ могут находиться и в городе (приусадебный участок), и за его пределами (полевой участок). Их покупают, чтобы разводить скот и выращивать сельхозкультуры. Построить дом можно только на приусадебном участке. В таком доме разрешено оформить постоянную регистрацию.

Что будет, если только один участник подал заявку на торги?

Торги признаются несостоявшимися. Этот единственный участник получает право купить лот по начальной цене аукциона без проведения торгов.

Возвращают ли задаток, если не выиграл аукцион?

Да, эти деньги возвращают всем участникам, которые не выиграли аукцион. После завершения торгов и подписания протокола организатор обязан вернуть задаток в полном размере каждому из участников, кроме выигравшего. Деньги возвращают на тот счет, с которого их перечислили. 

Можно ли купить землю под бизнес без аукциона?

Купить землю под бизнес без аукциона можно в одном случае — если вы предварительно арендовали ее (либо в рамках № 161-ФЗ для развития территории, либо для строительства) и уже зарегистрировали право собственности на построенную там недвижимость.

Внимательно изучайте всю информацию о земле, которую хотите приобрести, тогда процедура купли-продажи пройдет быстрее и проще. Как говорится, семь раз отмерь!