ТСЖ: что это и для чего создается
Впервые я услышала о ТСЖ более 10 лет назад, когда моя бабушка переехала в новую квартиру. Жители дома решили отказаться от услуг управляющей компании и выбрали правление собственников.
До этого я даже не знала, что есть такой способ распоряжения коммунальным хозяйством, поэтому мне это показалось немного странным. Как можно самостоятельно обслуживать многоквартирный дом? Но, как оказалось, странного в этом ничего нет.
Чтобы понять, что такое товарищество собственников жилья, достаточно прочитать название – в нем и кроется вся суть. Оно объединяет владельцев квартир одного или нескольких домов для управления жизнедеятельностью и обеспечения всего необходимого.
Но в чем цель ТСЖ? Почему бы не доверить дом управляющей компании?
Обычно собственники объединяются, чтобы сделать управление жилым пространством простым и прозрачным. Так гораздо удобнее отслеживать, на что уходят деньги, в каком объеме предоставляются услуги. Собрание способно улучшить жизнь всего дома, например, сменить поставщика услуг или управлять тарифами.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Как создать ТСЖ
Формирование объединения жильцов проходит в несколько этапов.
- Решение принимается на общем собрании собственников.
Согласно законодательству, требуется более 50% голосов всех владельцев помещений, тогда ТСЖ может считаться выбранным.
Если под одним товариществом объединяются несколько домов, то для принятия решения достаточно двух третей голосов от общего количества собственников.
- Создание устава.
Формируется правление товарищества: председатель, а также члены правления и ревизионная комиссия (которая проверяет качество проведенных работ). В уставе содержится информация о доме, его адресе, правах и обязанностях будущей организации.
- Прекращение действия УК.
Если на момент выборов ТСЖ дом обслуживала коммунальная компания, то необходимо направить в администрацию письмо о расторжении договора и приложить копию протокола собрания.
- Регистрация товарищества.
Каждое ТСЖ является юридическим лицом, поэтому его необходимо зарегистрировать как организацию в налоговой. Для этого нужно предоставить:
- протокол собрания жильцов-собственников;
- устав;
- справку об оплате госпошлины;
- заявление о регистрации юрлица.
Документы можно отправить через онлайн-сервисы, а также по почте, или предоставить при личном визите в отделение налоговой службы. Регистрация обычно занимает 5 рабочих дней.
- Объявление о начале деятельности.
ТСЖ не может начать работать, не сообщив об этом Жилинспекции. Отправьте уведомление, копию протокола собрания и копию госрегистрации. Не забудьте поставить объединение на учет в ПФР, фонды медицинского и социального страхования. Позаботьтесь о реквизитах: создайте отдельный счет в банке, а также закажите отдельную печать.
Права и обязанности товарищества
Главная задача ТСЖ – обеспечить комфортный уровень жизни всех обитателей дома. Поэтому обязанности товарищества широки: от поиска подрядчиков и заключения договоров на услуги до содержания дома и поддержания чистоты.
Ст. 148 ЖК РФ объясняет, за что ответственна организация.
- Соблюдение законодательства и устава объединения.
- Управление многоквартирным домом.
- Отчет о финансовой деятельности, доходах и расходах, предоставление данной информации жильцам.
- Контроль за своевременной оплатой коммунальных платежей и прочих взносов жильцами.
- Управление и обслуживание многоквартирным домом (в том числе заключение договоров с подрядчиками и наем рабочих).
- Ведение делопроизводства и бухгалтерского учета.
- Объявление и проведение собраний жильцов.
Помимо этого, правление должно заранее предоставлять актуальную информацию о запланированных отключениях и перебоях в работе водоснабжения, электричества и других коммуникаций. А также своевременно сообщать о проведении собраний. Один из вариантов – создать общедомовую группу в мессенджере и предупреждать о грядущих событиях.
Статус юрлица позволяет осуществлять и экономическую деятельность на территории жилого дома. Например, разместить рекламный баннер на фасаде или сдавать в аренду свободные помещения, в том числе и подвальные. Прибыль можно направить на нужды двора и дома, на сокращение того или иного платежа.
Обязанности председателя
Законодательство не дает конкретного срока, на который избирается председатель организации. Ст. 149 ЖК РФ говорит, что данный срок должен быть указан в уставе.
В обязанности главы входит:
- действовать от имени товарищества без доверенности;
- давать распоряжения должностным лицам, занятым в управлении дома;
- следить за выполнением решений правления;
- подписывать документы и оформлять соглашения в рамках закона и устава;
- устанавливать приемные часы для встречи с жильцами;
- выносить на обсуждение собрания вопросы, связанные с вознаграждением сотрудников, обслуживающих дом (членов правления).
Универсальная карта «Халва» — не просто удобное платежное средство. Она, словно швейцарский нож, содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 15% с бесплатным обслуживанием. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!
Плюсы и минусы
Конечно, как у любой формы управления домом, у товарищества жильцов есть свои преимущества и недостатки.
Плюсы
- Самостоятельное управление домом.
У участников ТСЖ есть возможность обсуждать все вопросы обслуживания жилья и территории на собрании. Когда дом находится под ведением УК, такое почти невозможно – руководство компаний принимает решения по управлению коммунальным хозяйством в закрытом порядке.
- Возможность снизить тарифы.
Объединение состоит из жильцов дома, которым невыгодно много платить за обслуживание. Соответственно, они могут выбрать подрядчика с наиболее приемлемыми ценами на услуги.
- Выбор эксплуатирующей компании.
Если жильцов не устраивает качество оказываемого обслуживания, например, по уборке дворовой территории, то они могут найти другого подрядчика. Сделать это в рамках ТСЖ гораздо проще, чем договариваться с УК.
- Распоряжение недвижимым имуществом.
Например, можно сдать в аренду подвальные помещения, а выручку направить на улучшение обслуживания здания.
Минусы
- Неграмотное управление.
Должность бухгалтера ТСЖ, например, требует определенных знаний и опыта. Далеко не каждый сосед подойдет на эту роль. Поэтому в правлении могут оказаться совершенно не знающие дело люди, а это сказывается на качестве работы. Впрочем, УК от такого тоже не застрахована.
- Отсутствие активности жителей.
Одно из условий эффективности объединения – активность жильцов и регулярные встречи. Вполне может выясниться, что большая часть соседей вовсе не заинтересована в совместном решении проблем и ждет, что кто-то все сделает за них.
- Ответственность за чужие долги.
ТСЖ – некоммерческая организация, и у нее нет капитала, чтобы быстро компенсировать недоплату подрядчикам. Это значит, что когда у одного или нескольких обитателей дома возникает задолженность по коммуналке, то включается принцип круговой поруки: платить за соседа будет весь дом.
- Сложнее прийти к согласию.
В одном доме живет много людей со своими нуждами и мнениями. Кому-то не хватает места для автомобиля, а кто-то будет против вырубки старого дерева для увеличения парковочных мест. Поэтому часто собрания жильцов из обсуждений превращаются в споры, которые ни к чему не ведут.
Куда жаловаться на неграмотное управление
Однажды моя родственница обнаружила в почтовом ящике повестку в суд. Оказалось, что ее, как и нескольких соседей, вызвали в качестве свидетелей на процесс против председателя ТСЖ: он незаконно присваивал себе средства жильцов путем искусственного повышения тарифов. Дом был совсем новый, и, казалось, еще только вчера они выбирали главу организации. Поэтому женщина очень удивилась такому развитию событий.
Конечно, ни одно объединение владельцев помещений не застраховано от подобного случая. По закону правление должно вести финансовую отчетность и предоставлять данные о расходах любому заинтересованному жителю двора. Но при этом закон не дает никакой строгой формы предоставления отчета, поэтому председатель может просто отказать вам под предлогом, что он не знает, как его составить.
Куда обращаться, если жильцы столкнулись с недобросовестным председателем
- В первую очередь – в ТСЖ.
Не забывайте, помимо руководителя есть еще и правление. Напишите жалобу в двух экземплярах с просьбой разобраться в ситуации. Одну копию оставьте у себя.
- Жилищная инспекция.
Занимается рассмотрением жалоб, связанных с техническим обслуживанием и эксплуатацией дома.
- Роспотребнадзор.
Следует обращаться, если дело касается неправильных расчетов по тарифам, а правление не предоставляет информацию о сроках и стоимости проведенных работ.
- Прокуратура и суд.
Если ничего из вышеперечисленного не помогло, то стоит обратиться в высшие инстанции.
Согласно п. 1 ст. 143.1, собственники жилья, даже не являясь членами ТСЖ, могут обжаловать решения товарищества в судебном порядке. Но для серьезных разбирательств следует собрать весомую доказательную базу и аргументировать свои доводы. На помощь вам придут устав, Жилищный кодекс, а также фотографии, видеосъемка и объединение с соседями.
Отличия ТСЖ от УК
Если вы все еще сомневаетесь, какую форму управления домом выбрать, рассмотрим основные отличия управляющей компании от объединения владельцев.
| УК | ТСЖ |
| Компания, основная цель которой – заключать договоры с поставщиками услуг на обслуживание домов и получать прибыль | Некоммерческая организация. Добровольно создается жильцами, чтобы самостоятельно контролировать хозяйственные процессы в доме |
| Обслуживает десятки домов в разных кварталах города | Ограничения по количеству домов. Как правило, это один дом или пара домов в одном дворе |
| Все решения принимаются исключительно на закрытом совете между руководителем и сотрудниками УК | Проводятся открытые собрания жильцов с голосованием относительно текущих дел |
| Сотрудники – квалифицированные специалисты, имеющие опыт в проведении работ разного типа. Также компания располагает техническими возможностями | Проводит работы «своими силами» или с привлечением сторонних мастеров. Зачастую отсутствует техническая и материальная база, члены правления не имеют соответствующего опыта |
| Не заинтересованы в снижении тарифов для жильцов |
Жители могут влиять на размер оплаты услуг, в том числе и снизить расходы |
| Берет на себя ответственность за решение текущих вопросов | Требует активного участия больше половины владельцев в решении каждого процесса |
Доверить обслуживание жилья специальной компании или создать организацию из самих жильцов – вопрос сложный. На него вряд ли можно дать однозначный ответ, ведь каждая ситуация требует индивидуального подхода и обсуждения всех «за» и «против».
Товарищество собственников – хорошая альтернатива, если в доме живут активисты, которые действительно готовы заниматься содержанием и обслуживанием жилых помещений, ведь это нелегкое дело. Но при любом варианте, УК или ТСЖ, ваш подъезд и двор требуют постоянного участия жителей для контроля за управлением. Ведь только так можно получить качественный уровень жизни.
