Ипотечные облигации: особенности инвестирования

• Что такое ипотечные облигации
• Отличия от других финансовых инструментов
• Как инвестировать в ИЦБ
• Законодательные обновления

Что такое ипотечные облигации

На профессиональном языке определение ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) звучит запутанно. Поэтому разберем термин простыми словами.

Этот финансовый инструмент обеспечен обязательством по одной или нескольким ипотекам. То есть деньги для инвестиционных выплат банк берет из средств, которые выплачивают клиенты по ипотечным займам. Держателем ИЦБ в классическом варианте выступает банк, но на отечественном рынке — ипотечный агент в лице отдельной фирмы.

Организация покупает у банковского сектора ипотеки и выпускает специальные облигации в соответствии с 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Ипотека за последние годы превратилась в один из самых низкорисковых активов для инвесторов: средний срок кредитования — 30 лет, низкий уровень просрочки, высокая доступность. 

Но для банков картина другая: сектор возвращает средства клиентов до того, как заемщики выполнят обязательства, замедляя оборот собственных денег. Поэтому в процесс включились ипотечные агенты. 

Технически такой инструмент нужен банковскому сектору, чтобы предотвратить провал по затратам на ипотеку и продолжать работу, не дожидаясь, когда клиенты полностью выполнят обязательства по договорам. Такой процесс называется секьюритизация.

Отличия от других финансовых инструментов

Финансовый рынок изобилует инвестиционными инструментами, из-за чего ИЦБ не так популярны среди профессиональных инвесторов. Хотя эти бумаги могут приобретать физические лица и получать дивиденды. 

Выгоду по инвестиционным облигациям получают банки и инвесторы. Первый использует деньги для реализации установленной политики, второй вкладывает средства в безопасный инструмент ради гарантированного пассивного дохода с процентами. При этом процент ипотечный агент устанавливает при выпуске ценных бумаг. 

Итоговая доходность инвестора зависит от процентной ставки по ипотеке: чем она выше, тем больше получит вкладчик. Но уровень дохода может упасть, если заемщик досрочно выполнил обязательства или переоформил договор на более выгодных для себя условиях.

Как инвестировать в ИЦБ

Инвестор сам может купить ценные бумаги на фондовых биржах либо привлечь брокера. Эмитентом выступает АО «Дом.РФ» — компания выпускает ИЦБ с несколькими крупными российскими финансовыми организациями. 

Актуальные данные, аналитику, сведения об эмиссии инвестиционных ценных бумаг легко найти в специальном разделе сайта Дом.РФ. Доходность можно посчитать на калькуляторе.

Законодательные обновления

С 2023 года безопасность ИЦБ возросла за счет федерального закона №409-ФЗ. Документ, вступивший в силу в апреле, минимизирует риск частичной или полной потери денег при банкротстве банка. Долг заемщиков с процентами по кредитным договорам, который также называется ипотечным покрытием, останется невредимым. 

Если кредитная организация обанкротится, инвесторы не потеряют деньги, вложенные в облигации, а средства на залоговом счете перейдут на залоговый счет другого банка. Нововведения в разы упрощают работу сектора с ипотекой.