Брежневка: что это за тип дома и какие планировки существуют

• Брежневки: особенности и история домов
• Как появились брежневки
• Когда строили 
• Типы домов
• Массовые брежневки
• Цековские брежневки
• Особенности брежневок
• Подъезды и лестничные клетки
• Подвалы
• Лифты
• Мусоропровод
• Планировки
• Балконы и лоджии
• Крыши
• Планировка брежневки
• Популярные серии домов
• II-18/12Б
• П-3
• П-30
• П-44
• 1-515/9М
• Преимущества и недостатки брежневок
• Преимущества
• Недостатки

Брежневки: особенности и история домов

Брежневки — типовые многоквартирные дома, массово строившиеся в СССР с середины 1960-х по конец 1980-х годов, в период правления Леонида Брежнева. В честь него они и получили название. 

Здания из железобетонных панелей, блоков или силикатного кирпича пришли на смену хрущевкам и стали своего рода переходным этапом к современным новостройкам, за что их нередко называют «улучшенками».

Как появились брежневки

Главная причина — население стало требовать не просто крыши над головой, а определенного уровня комфорта. В послевоенное время хрущевки решили проблему нехватки квартир, но к 1960-м годам их недостатки (теснота, низкие потолки, плохая звукоизоляция) стали вызывать недовольство. 

Правительство разработало новый стандарт с более просторной планировкой, улучшенными тепло- и звукоизоляцией, а также лифтами и мусоропроводами.

Когда строили

Годы постройки брежневок: с 1964 по 1985. Их возводили по всему СССР — от крупных городов до поселков городского типа. Даже сегодня эти дома составляют значительную часть рынка вторичной недвижимости. 

Они выступили компромиссом между доступностью и комфортом. Несмотря на свои минусы, например устаревшие коммуникации в некоторых сериях, они по-прежнему пользуются спросом у покупателей благодаря надежности и продуманным планировкам.

Типы домов

Брежневки делятся на два основных типа: массовые (стандартные) и цековские (элитные). Их качество и уровень комфорта варьировались в зависимости от серии и потенциальных жильцов.

Массовые брежневки

Предназначались для обычных граждан и составляли основную долю строительства. 

Ранние серии (И-209А или 1-ЛГ-600) часто называли «улучшенными хрущевками»: они выросли до восьми-девяти этажей, но делались из тех же материалов, вроде газо- или керамзитобетонных панелей. 

Ключевые отличия от предшественников — лифты, мусоропроводы, просторные лестничные клетки и меньшее число квартир на площадке. 

Позже появились серии И-700А, КОПЭ, П-42 (12–16 этажей) с улучшенной звуко- и теплоизоляцией. Площадь квартир варьировалась от 22 до 88 м², а высота потолков составляла 2,7 м. 

Блочные «башни» серии II-18 (9 или 12 этажей) с одним-двумя подъездами также были популярны благодаря разнообразию планировок.

Цековские брежневки

Их строили для элиты: членов ЦК КПСС, высших чиновников, военных и так далее. Для большей долговечности использовали кирпич и железобетонные перекрытия. 

Их возводили в престижных районах: на Арбате, Патриарших прудах или Гранатном переулке, где находится знаменитый «дом Брежнева» 1978 года. 

Площадь квартир начиналась от 75 м² и могла превышать 200 м². В здании проектировали просторные вестибюли, комнаты для консьержей, а в некоторых — даже подземные гаражи. По уровню комфорта они могли соперничать с современной элитной недвижимостью.

Несмотря на различия, проектировщики во всех брежневках стремились улучшить жилищные условия. Однако технологии постепенно устаревали, и сейчас многие здания массовой застройки идут под снос. Тогда как цековские, построенные более качественно, сохраняют свою ценность.

Особенности брежневок

Хрущевки были призваны быстро дать кров тысячам людей, которые остались после войны без жилья, поэтому удобство планировок не было основной целью. Брежневки же намного более продуманные.

Подъезды и лестничные клетки

Просторнее по сравнению с хрущевками. Входные группы расширили, но ступеньки к подъезду часто проектировались без поручней и пандусов (в типовых сериях). 

Лестничные площадки увеличили, что позволило жильцам хранить велосипеды или коляски вне квартир. В некоторых сериях, например II-68, появились небольшие комнаты для консьержей площадью около 3 м², но без санузлов.

Подвалы

Стали техническим помещением — в них располагаются все коммуникации дома. 

В подвалах пяти- и десятиэтажек жильцам иногда выделяли небольшие кладовки. 

Лифты

В пятиэтажках они не предусмотрены, но в девятиэтажных домах стали стандартом. 

В зданиях высотой 14–16 этажей добавлялись еще и грузовые лифты.  

Мусоропровод

В пятиэтажках встречается редко — в основном это признак более высоких домов.

Планировки

Площади квартир и кухонь выросли, а проходные комнаты практически исчезли. 

Жилая площадь варьировалась от 22 до 88 м², высота потолков достигала 2,7 м.

Балконы и лоджии

В ранних домах могли быть не у всех. Но в дальнейшем стали обязательны для квартир выше первого-второго этажей.

Крыши

Плоские, покрытые битумом, с внутренним водоотводом. 

Во многих многоэтажных домах (в 14–17 этажей) чердак улучшал теплоизоляцию. 

В пятиэтажках и ранних сериях его не было, из-за чего верхние квартиры требовали дополнительного утепления.

Планировка брежневки

Квартиры с несколькими комнатами, окна на разные стороны и раздельный санузел — сейчас это кажется чем-то привычным. Но для 70-х годов это было настоящим прорывом. 

У брежневок более 50 планировок в зависимости от серии и региона. Даже у одинаковых на вид домов расположение комнат может отличаться. Но общие черты все же есть:

1. В однокомнатных квартирах кухню отделили от жилой комнаты коридором. 
2. Исчезли проходные комнаты. 
3. Жилые комнаты также стали отдельными друг от друга. 
4. Впервые появились раздельные санузлы (туалет и ванная — в отдельных помещениях). 
5. В домах некоторых серий (например, II-29) в квартирах есть встроенный шкаф или кладовка. Но кухня при этом маленькая (не более 6 м2).
6. В двух- и трехкомнатных квартирах, построенных до 70-х годов, жилые помещения — раздельные, но в четырехкомнатных сохранилась общая гостиная. В домах улучшенного типа, возведенных после этого времени, все комнаты раздельные. 

Для наглядности подготовили таблицу.

Отметим, что в цековских домах условия проживания и планировка были на порядок выше. Например, в них лучше шумоизоляция или выше потолки (почти 3 м). Но все-таки большинство людей жили (и продолжают жить) в типовых домах. Поэтому речь только о них.

Популярные серии домов

«Единый каталог строительных деталей» 1970 года насчитывает несколько десятков серий «брежневских» домов. В обычной жизни вряд ли пригодится в них разбираться. Но если соберетесь покупать вторичное жилье в брежневке, рекомендуем обратить внимание на дом и его параметры — от этого зависит будущий комфорт. 

Планируете ремонт? Халва поможет сэкономить: оформите беспроцентную рассрочку у партнеров или копите кешбэк. 

II-18/12Б

Большинство московских брежневок относятся к этой серии. В столице их строили с 1965 по 1973 год, а в других регионах — с 1967 до конца 70-х. 

Цифра 12 означает количество этажей (в предшественнике II-18/9 их девять). В подъездах два пассажирских лифта. 

Главное достоинство серии — просторные квартиры: например, вместо трех двухкомнатных по 37 м2 в этой брежневке делали одну двушку 47 м2 и трешку 64 м2. 

В некоторых домах есть четырехкомнатные квартиры. Среди других новшеств планировки: раздельные санузлы и пожарные лестницы на балконах выше четвертого этажа. 

Отличительная черта — отсутствие несущих стен внутри квартиры, что упрощает перепланировку. 

Существенный минус — недостаточная теплоизоляция наружных стен. Из-за этого в помещениях может появляться плесень.

П-3

Появилась в 70-х годах, а ее модифицированную версию строят до сих пор. Считается одной из самых удачный серий. 

Отличительная черта: одни из первых домов с поворотными секциями. Это позволяло менять конфигурацию здания и создавать углы. Благодаря этому увеличивается число квартир.

Среди основных преимуществ — просторные квартиры (особенно в поворотных секциях) и лоджии, а также грузопассажирский лифт. На этажах всего по четыре квартиры, в домах с поворотными секциями — восемь.

Существенный недостаток: практически все стены несущие, поэтому перепланировка невозможна. Впрочем, создать дизайн-проект даже для таких квартир не составляет труда. 

Минусы:

• если сосед уберет вентиляционный короб, ваш перестанет работать;
• в местах межпанельных швов высокая слышимость и возможны сквозняки;
• в однокомнатных квартирах нет балконов.

П-30

Разработали в 70-х и строили вплоть до 2005 года. В основном эти дома встречаются в Москве, в других городах их не так много. Их легко узнать по утопленным внутрь лоджиям.

В серии часто встречаются просторные четырехкомнатные квартиры с изолированными комнатами. В ванной предусмотрено место для стиральной машины. 

Недостаток такой же, как у предыдущей серии: большое количество несущих стен, а также два пассажирских лифта вместо грузопассажирского. 

П-44

Возводили с конца 70-х до 2001 года в основном в Москве, но встречаются и в других городах, например в Ярославле и Нижневартовске.

П-44 — принципиально новая разработка, то есть серию создали с нуля, а не на основе других. Благодаря этому у квартир более комфортная планировка, большая кухня, в подъездах — грузопассажирский лифт и комната для консьержа.

Среди недостатков: много несущих стен, плохая изоляция межпанельных швов, маленькие балконы.

1-515/9М

Наследница известных панельных пятиэтажных хрущевок 1-515/5, внешне серия даже похожа на них. Поэтому, как выглядит такая брежневка, знает почти каждый. Возводили их с 1957 года практически 20 лет.

В домах серии 1-515/9М девять этажей, отсутствуют однушки, но зато встречаются четырехкомнатные. 

Кухни небольшие, всего шесть «квадратов». Также жильцы отмечают небольшие окна, из-за чего в квартирах мало естественного света. 

Но главное преимущество — легкая перепланировка. Внутренние стены можно безопасно переносить. 

Преимущества и недостатки брежневок

У брежневок, как и у любых квартир, есть свои сильные и слабые стороны, которые влияют на их популярность на рынке вторичного жилья. Эти дома сочетают в себе продуманные решения и типичные недостатки панельного строительства.

Преимущества

Перечислим основные:

• одно из главных преимуществ — увеличенная площадь квартир по сравнению с хрущевками, потолки около 2,7 м и продуманные планировки; 
• комнаты, как правило, изолированные, а кухни позволяют организовать полноценную обеденную зону для всей семьи;
• санузлы раздельные, с качественной гидроизоляцией, что повышает комфорт; 
• лестничные клетки и пролеты стали шире, обеспечивая больше пространства для жильцов. В многоэтажных домах появились лифты и мусоропроводы, а панельное строение гарантирует ровные полы и потолки;
• по сравнению со сталинками и хрущевками брежневки моложе и менее изношены, часто расположены в районах с развитой инфраструктурой, а их стоимость на 30–40% ниже, чем у новостроек.

Недостатки

Есть и они:

• внешние стены в панельных домах тонкие. Это приводит к плохой тепло- и звукоизоляции, особенно в угловых комнатах;
• швы между панелями со временем расходятся и требуют ремонта;
• ванные комнаты тесные, а значительная часть стен — несущие, что ограничивает возможности перепланировки;
• в пятиэтажных домах лифты не предусмотрены, что создает неудобства для пожилых жильцов или семей с детьми.

Брежневки — золотая середина между доступностью и комфортом. Они превосходят хрущевки по многим параметрам, но уступают современным домам в теплоизоляции и гибкости планировок.