Когда появилась ипотека: история развития ипотечного кредитования

Ипотека в ее современном виде появилась не так и давно. Однако идея залога для покупки недвижимости с нами уже тысячи лет. От камня на участке до современной банковской системы — узнаем, кто придумал концепт покупки дома в долг.

• Ипотека в Древнем мире
• Ипотека в Средние века
• Ипотека до XX века
• В Европе
• В России
• В США
• Ипотека в наше время
• Взлет и крах ипотечного рынка в США
• В России
• Ипотека в России сегодня

Ипотека в Древнем мире

Сегодня вы берете кредит на покупку квартиры — она же становится залогом. Пока вы расплачиваетесь с банком, вы распоряжаетесь квартирой. Если вы не выполните свои обязательства, банк имеет право ее забрать. Но в современном виде ипотека существовала не всегда.

Упоминания залога недвижимости можно встретить еще в библейском Ветхом Завете, но формализовали законы об ипотеке древние греки и римляне. 

В 594 г. до н. э. афинский политик, поэт и архонт (высшее должностное лицо) Солон провел экономические реформы, по итогам которых людей запретили брать в рабство за долги. Вместо собственной свободы люди начали закладывать имущество — например, дом или землю. Отсюда и происхождение слова «ипотека» — так назывался камень, который ставили на участке, чтобы подтвердить сделку. 

Римляне продолжили традицию. Они придумали «менсарии» — от латинского mensa, «банк». Эти учреждения выдавали деньги в долг, начисляли проценты и оформляли залог на землю или личное имущество. 

Римская ипотека не пережила падения империи, но сохранилась в провинциях: например, император Клавдий в 40-х гг. н. э. принес римские законы и обычаи в Британию, где ипотеку выдавали и после падения Рима. 

Ипотека в Средние века

В средневековой Британии существовали два типа залога: в дословном переводе «живой» и «мертвый». 

«Живой» залог работал так: кредитор забирал землю должника и использовал ее, чтобы получать прибыль — например, что-то на ней строил или выращивал. Как только кредитор получал достаточно прибыли с земли, чтобы покрыть сумму долга и проценты, ее возвращали обратно владельцу. 

«Мертвый» подразумевал, что земля передается во владение кредитору, пока заемщик не выплатит долг самостоятельно. 

Затем формализовали и ипотеку в Европе: сначала в Германии, затем — во Франции.

Ипотека до XX века

Ипотека появилась в России еще во времена феодальной раздробленности. Определение ипотеки закрепило Соборное уложение 1649 года — свод законов того времени. 

Согласно ему, наследственную землю можно было заложить, чтобы получить кредит, причем заложенная земля переходила в собственность кредитора. Было исключение: подобным образом нельзя было заложить землю с крестьянами.

В XVIII веке начала складываться единая система ипотечного кредитования. Например, в Пруссии после Семилетней войны государству нужны были деньги, а помещикам — способы быстро восстановить разрушенные хозяйства. Решением стали ипотечные бумаги, обеспеченные землей. 

В 1767 году приняли закон о «ландшафтах» — кредитных товариществах, которые обеспечивали дворянам кредиты, а уже в 1770 году в прусской провинции Силезии основали первый ипотечный банк.

Во Франции в 1852 году появился Credit Foncier de France — банк, который взял под контроль государства и полностью формализовал ипотечные кредиты. Однако были и отличия от прусской системы: например, французские облигации не привязывались к конкретному имуществу.

В России первые государственные кредитные организации появились раньше — в мае 1754 года по инициативе Петра Шувалова открыли Государственный банк для дворянства. 

В залог закладывали не землю, а людей — «души» крестьян. В 1786 при этом банке открыли Страховую экспедицию, которая занималась страхованием заложенных городских домов. 

После отмены крепостного права в 1861 году кредиты для покупки земли начали выдавать и крестьянам: 80% от стоимости земли под 6% годовых сроком на 49,5 лет. Как вам такие условия?

Ипотека в XX веке

Между тем в Европе выросла доля среднего класса и повысилась рождаемость — люди уже не хотели ютиться под одной крышей с родителями или снимать угол. Поэтому ипотеку начали брать и те, у кого раньше не было собственного жилья.

В Европе

В 1924 году, между I и II мировыми войнами, в Германии ввели систему строительных сберкасс. Они работали как жилищные кооперативы по сберегательной системе: члены объединения клали деньги на специальный банковский счет, чтобы первоначальный взнос по ипотеке сформировался из этих накоплений. 

Кроме того, правительство предоставляло субсидию в размере десяти процентов. Оставшуюся сумму можно было выплатить в течение 10–15 лет. Кредиты на жилье выдавали и на больший срок — вплоть до 30 лет.

В России

В дореволюционной России пик ипотечного кредитования пришелся на 1914 год — было выдано 508 тысяч кредитов на общую сумму 3,322 млрд рублей. Площадь земли, переданной в залог, достигала 56% от общей площади частной собственности. В основном ипотеки выдавали земельные банки.

Но Октябрьская революция поставила жирную точку с запятой в истории российской ипотеки на целых 70 лет. Ипотечные банки расценивались как идеологические враги советского человека, которые забирают у него последнюю копейку. Поэтому короткий ответ на вопрос «Была ли ипотека в СССР?» — нет.

В США 

В начале XX века США активно развивали долгосрочное кредитование. Концепция американской ипотеки сформировалась в период Великой депрессии, когда президент Рузвельт внедрил экономические реформы. 

Была основана Федеральная жилищная администрация, которая установила новые правила для ипотечных кредитов: первоначальный взнос существенно снизили, а банки получили право выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, и продавать их инвесторам.

Это разделение ипотеки и залога сделало ипотечные обязательства ликвидным биржевым товаром, аналогичным акциям и облигациям. Кроме того, ввели обязательную страховку по ипотечным кредитам. Теперь банки могли меньше беспокоиться о невозврате долгов — их передавали страховым компаниям. В результате условия кредитов стали лучше, а клиентов — больше.

В 1938 году в США создали Федеральную ассоциацию ипотечного кредитования — ее часто называют «Фанни Мэй». Она покупала застрахованные кредиты и продавала их инвесторам. Взаимодействие между банками и инвесторами стало проще, а государство начало контролировать всю кредитную систему страны.

В 1954 году «Фанни Мэй» приватизировали, и вскоре правительство дало ей разрешение покупать ипотечные кредиты, не имеющие государственной гарантии, но застрахованные частными страховыми компаниями. Подобную роль исполняет и «Фрэдди Мак» — Федеральная корпорация ипотечного кредитования.

Главный источник финансирования банков в такой системе — инвесторы, которые покупают ценные бумаги, признанные безопасными под залогом недвижимости. Благодаря такой системе банки могут предлагать людям ипотеку с минимальным первоначальным взносом — или и вовсе без него. 

Времена меняются, а потребность людей в собственном уютном уголке остается. В Совкомбанке вам подберут кредит на жилье, который подходит именно вам, — надежно и прозрачно.

Ипотека в наше время

Немецкая ипотечная модель, разработанная в позапрошлом веке, продолжает функционировать в современной Германии, а также в других европейских странах: в Австрии, Польше, Чехии, Франции и т. д.

Взлет и крах ипотечного рынка в США

В 2000 году в США запустили программу «Осуществление американской мечты». Планировалось, что за десять лет она позволит купить новое жилье 18 миллионам семей. На нее выделили 2 трлн долларов — но программа не исполнила мечты, а вызвала один из самых разрушительных финансовых кризисов в современной истории.

В попытке выдать как можно больше кредитов банки начали одобрять субстандартные кредиты — если говорить проще, это ипотека для людей с низкими нестабильными доходами, которым в норме не должны были давать ипотеку. Более того, финансовые компании продавали такие «рискованные» кредиты в одном пакете с более надежными активами — и выдавали их за безопасные ценные бумаги. 

Идея была в том, что даже если какое-то количество людей не смогут погасить кредит, их не будет много и это не окажет большого влияния на рынок недвижимости в целом.

Надежный как швейцарские часы план не сработал: в 2008 году большинство людей не смогли обслуживать свои рискованные кредиты. Крупнейшим банкам американского рынка пришлось списать миллиарды долларов. Банки не смогли вернуть их — эти деньги просто пропали. 

Финансовая система США пережила шок, за ним последовал обвал биржи — а следом кризис начался и во всех странах, так или иначе связанных с американской экономикой. Банковский кризис дошел и до России.

В России

Российский рынок ипотечных кредитов после долгого перерыва во время Советского Союза снова расцвел. 

В 1997 году приняли закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» и основали «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). А в 1998 году приняли закон «Об ипотеке (залог недвижимости)».

Предполагалось, что у банков появится мотивация активно выдавать ипотечные кредиты, а у людей — покупать квартиры. Помешали экономические реалии конца 1990-х: кредиты чаще всего выдавали в долларах, причем годовые доходили до 40% при сроке кредита меньше пяти лет.

В 2005 году приняли Жилищный кодекс — и ситуация несколько стабилизировалась. Ипотека в России продолжила развиваться. В этот период условия стали уже более похожими на те, к которым мы сегодня привыкли: ставки в районе 10–15%, срок кредитования — несколько десятков лет. В некоторых банках можно было найти даже ипотеки без первоначального взноса и специальные программы, которые помогали улучшить условия ипотеки. 

А затем наступил мировой кризис 2008 года. Многие банки перестали выдавать ипотеки, ставки существенно повысились, а рынок существовал во многом за счет АИЖК.

Следующие три года ставки снижались, достигнув 11,92% в марте 2012 года, благодаря чему люди снова начали активнее брать ипотеку.

Все было относительно стабильно до пандемии COVID-19. Это был тяжелый удар для экономики в целом: закрывались предприятия, люди теряли работу, банки переставали выдавать кредиты. Чтобы помочь гражданам, государство ввело льготную программу «Господдержка-2020»: заемщики могли получить ипотеку на 8% годовых, а первоначальный взнос был всего 20%.

Ипотека в России сегодня

Программа ковидной господдержки завершилась летом 2024 года. Некоторые банки перестали выдавать ипотеку на льготных условиях раньше. После этого больше 60% россиян попрощались со своими планами на покупку жилья. Осталась лишь часть льготных предложений:

• семейная ипотека под 6% родителям детей до 6 лет (в т. ч. матерям и отцам-одиночкам), а также тем, у кого есть дети с инвалидностью до 18 лет;
• программы Дальневосточной и Арктической ипотеки со ставкой 2%;
• ипотека для IT-специалистов (правда, ее нельзя оформить в обеих столицах) — ставка 6%, лимит — 9 млн рублей;
• сельская ипотека со ставкой 3%, максимальной суммой 6 млн рублей, сроком до 25 лет и возможностью использовать маткапитал;
• военная ипотека: от 2% на новых территориях РФ до 5,8% для семей с детьми.

За столетия история ипотеки пережила взлеты и падения, и по сей день она продолжает оставаться единственным для многих людей способом «пустить корни». Все-таки бабушкина квартира в наследство переходит не всем, а банки предлагают разные программы кредитов на жилье.