Как перевести апартаменты в жилое помещение: этапы, затраты и ограничения

Апартаменты набирают популярность — здания современные, квадратный метр дешевле, в лобби охрана и дополнительный сервис. Плюсов будет еще больше, если перевести апартаменты в статус квартиры. Рассказываем, как это сделать.

• Апартаменты и квартира: в чем разница
• Условия для смены статуса помещения
  • Как изменить ВРИ земли
  • Если нужна перепланировка
• Как перевести апартаменты в жилое помещение: пошаговая инструкция
• Сроки и стоимость перевода в жилое помещение

Апартаменты и квартира: в чем разница

Внешних различий нет — они в документах. У помещений разный юридический статус.

Квартира — это жилое помещение в здании, построенном по строительным и санитарным нормам, в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Рядом с многоквартирным домом обязательно должны быть поликлиника, детский сад, школа, магазины и другая инфраструктура.

Апартаменты — коммерческая недвижимость, которую застройщик приспособил для проживания. Они относятся к нежилому фонду, хотя там есть все для комфортного существования.

Что собственникам дает разный статус помещений — в таблице.

Эти различия подталкивают владельцев апартаментов переоформлять бумаги. Что дает перевод апартаментов в квартиру:

1. Регистрация позволит получать меры господдержки — социальные выплаты, пособия. С пропиской проще найти официальную работу, взять кредит на наиболее лояльных условиях.
2. Стоимость коммунальных услуг будет ниже.
3. Доступны налоговый вычет и льготное налогообложение.
4. Можно погасить ипотеку материнским капиталом.
5. Вырастет рыночная цена квадратного метра — квартиру можно продать дороже, чем апарт-жилье.

На апартаменты не распространяется закон, защищающий единственное жилье. Их могут забрать по исполнительному листу, при банкротстве.

Условия для смены статуса помещения

Можно ли апартаменты законно перевести в жилое помещение? Да, если они подходят по критериям:

1. Здание построено на земельном участке с видом разрешенного использования (ВРИ) «жилая застройка». Это ключевое условие. Посмотрите ВРИ участка в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте Росреестра.
2. Дом сдан в эксплуатацию.
3. Выполнены требования, перечисленные в ФЗ-52 (ст. 23), СанПиН 2.1.2.2645-10. Основные — помещение изолированное, не в подвале и не на цокольном этаже, с естественным освещением, потолками высотой от 2,5 м, с кухней, санузлом, отоплением, горячим водоснабжением, вентиляцией.
4. Здание пожаробезопасно, оборудованы пути эвакуации.
5. Есть подъездные пути, благоустроенный двор, соцобъекты.
6. Отсутствуют обременения на недвижимость — залог, арест.

Возможность перевода апартаментов в квартиру подтверждает строительно-техническая экспертиза. Ее заказывают в организациях, имеющих лицензию на эту услугу.

Если напротив каких-то пунктов стоит минус — сменить статус здания нельзя. Это не крах, но путь длиннее.

Как изменить ВРИ земли

Частая проблема — не подходит ВРИ земли. Например, здание построено в общественно-деловой зоне.

ВРИ можно изменить. Для этого подают заявление в местное управление земельных отношений или аналогичный орган исполнительной власти. Заявление пишут владельцы апарт-жилья или застройщик, если он еще не продал объект.

Заявление о смене ВРИ должны подписать не менее 2/3 собственников помещений здания.

Если понадобятся поправки в Правила землепользования и застройки или будут задеты интересы других жителей, местная администрация проведет публичные слушания.

При положительном исходе в ЕГРН внесут новый ВРИ участка.

Если нужна перепланировка

Еще одно распространенное препятствие — не подходит планировка жилых блоков.

Апартаменты нередко строят с кухнями и ванными комнатами на этаже. Но у каждой квартиры они должны быть свои. В таких случаях необходима перепланировка.

Это не быстро:

1. Разработать проект перепланировки, утвердить его в жилищном комитете администрации города или района.
2. Провести строительно-ремонтные работы.
3. Пригласить приемочную комиссию. В течение 30 дней она выдаст акт.
4. Нанять аккредитованного кадастрового инженера, который внесет изменения в техплан и направит его в Росреестр.
5. Дождаться, пока Росреестр обновит сведения (15 рабочих дней).

Чтобы ускорить процесс, проект перепланировки прикладывают к заявлению на перевод помещения в жилье, а переделкой занимаются, когда получат положительный ответ.

Перепланировка — хлопотный, «грязный» и затратный этап, особенно если нужно ломать перегородки, тянуть инженерные коммуникации. Наймите бригаду мастеров, материалы закупайте в строительных гипермаркетах. Чтобы нехватка средств не тормозила процесс, возьмите кредит в Совкомбанке.

Как перевести апартаменты в жилое помещение: пошаговая инструкция

Алгоритм переоформления нежилых помещений изложен в ЖК РФ (ст. 23). Порядок действий такой.

1. Соберите документы

В пакет бумаг входят:

• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, иные правоустанавливающие документы;
• план и техническое описание помещения;
• проект перепланировки, если она намечена или уже сделана;
• поэтажный план с экспликацией;
• согласие собственников остальных помещений в здании.

Желательно предоставить заключения об экспертизах — о техучете и техинвентаризации (выдает БТИ), санитарно-гигиенической (проводит Центр гигиены и эпидемиологии Роспотребнадзора), проектной документации (от архитектурного бюро, например).

Приложите также протокол общего собрания собственников, на котором обсуждали смену статуса апартаментов.

2. Подайте заявление

Это делают в МФЦ или уполномоченном органе местного самоуправления. В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — в профильных департаментах.

Например, в Москве это департамент городского имущества. В регионах вопросом занимаются разные отделы.

Уточните, куда обратиться, на сайте администрации населенного пункта.

3. Дождитесь решения

Объект осмотрит выездная комиссия, затем составит акт обследования и выдаст заключение не позднее 45 дней с подачи заявления.

Если комиссия одобрит перевод, планировка не нужна или уже сделана, сведения передадут в Росреестр, там внесут изменения в ЕГРН, и помещение будет признано жилым.

Если же апартаменты необходимо переустроить, это укажут в решении. Далее владельцу нужно действовать, как мы описали выше — сделать перепланировку, обновить техплан и сообщить в ведомство.

Отказ признать апартаменты жилыми можно обжаловать в суде.

Сроки и стоимость перевода в жилое помещение

Закладывайте от трех месяцев:

• предварительная экспертиза — 15 дней;
• сбор документов — 10 дней;
• рассмотрение заявления — 45 дней;
• внесение изменений в ЕГРН — 15 дней.

Это при идеальном раскладе, если быстро справится кадастровый инженер, удастся без проволочек собрать справки и заключения.

Перепланировка заметно увеличит срок: только на согласование проекта уходит до 45 дней. А еще сами работы (чем больше переделок, тем дольше), составление нового техплана объекта. Если нужно менять ВРИ участка, прибавляйте еще два-три месяца.

Стоимость услуг в регионах отличается:

• техническая экспертиза — от 10 000 рублей;
• разработка и согласование проекта перепланировки — от 20 000 рублей;
• подготовка нового техплана помещения — от 5000 рублей;
• юридическое сопровождение с подготовкой документов — от 70 000 рублей.

Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН — 1000 рублей (физические лица), 2000 рублей (юридические).

Чтобы изменить статус помещения, придется запастись терпением. Придерживайтесь установленного порядка, тщательно готовьте документы, проконсультируйтесь с юристами — так шансы решить вопрос положительно будут максимальны.