Восемь причин, почему банк может отказать в ипотеке

Квартира выбрана, документы готовы, но вот незадача — банк не одобрил кредит. Почему могут отказать в ипотеке, как узнать причину и добиться положительного ответа? Чтобы вы не теряли время и нервы в последний момент, отвечаем на эти и другие вопросы.

• Основные причины отказа в ипотеке
• Обман или ошибки в документах
• Несоответствие условиям банка
• Испорченный кредитный рейтинг или его отсутствие 
• Большая долговая нагрузка
• Маленький первоначальный взнос
• Сокрытие источника денег на ПВ
• Проблемы с выбранной недвижимостью
• Внешний вид и поведение заемщика
• Как повысить шанс одобрения

Основные причины отказа в ипотеке

Увы, при отрицательном вердикте банки зачастую не говорят основание. Но узнать его можно в кредитной истории (КИ), хранящейся в Бюро кредитных историй (БКИ).

Найти свое БКИ легко через Госуслуги. Отправьте запрос, всего за несколько минут или максимум в течение дня придет список бюро. Заявку можно подать в одну или сразу несколько организаций.

Дважды в год все БКИ присылают историю бесплатно. Дальше каждое бюро ставит свою сумму. Также через НБКИ (Национальное бюро кредитных историй) можно подписаться на свою КИ. Если в ней что-то изменится, вы сразу получите уведомление. Цена — 750 рублей в год.

Загвоздка в том, что банки могут указать размытую формулировку в причинах отказа. Тогда придется разгадать самостоятельно, в чем проблема. К тому же подготовка ипотечных документов — не пятиминутное дело. Заранее оцените свои шансы и сделайте так, чтобы у банка не осталось сомнений в вас как в заемщике.

Теперь подробно разберем, почему не одобряют ипотеку.

Обман или ошибки в документах

Организация тщательно проверяет всю предоставленную заемщиком информацию. Что может стать причиной отказа:

• недостоверные сведения об источниках и размере дохода;
• неполный пакет документов, требуемых банком;
• ошибки в данных, например в номере телефона, адресе и так далее.

На этом этапе нужен максимум внимательности. Нехватку какой-то справки, о которой вы забыли, и даже опечатку банк может принять за целенаправленный обман. Преувеличение дохода — тоже провальный поступок. Это первое, что проверит кредитор.

Лайфхак: при подаче заявки онлайн воспользуйтесь авторизацией через Госуслуги. Часть информации заполнится автоматически, а вы снизите шанс ошибиться.

Несоответствие условиям банка

Минимальный возраст, прописка, стаж и нынешнее место работы, наличие залогового имущества — эти и другие требования устанавливает каждый банк. Они отличаются у разных организаций и ипотечных программ.

До подачи заявки внимательно изучите условия. Уже на этом этапе можно узнать, одобрят ли ипотеку в выбранном банке, и сэкономить время.

Учтите, что соответствие минимальным требованиям — не гарант одобрения. Так, нередко банки указывают возраст заемщика от 18–20 лет. Такой клиент и правда может получить ипотеку, но юный возраст, и, соответственно, малый стаж работы должны компенсировать другие показатели. Например, большой первоначальный взнос, наличие созаемщика, несколько источников дохода и так далее.

Испорченный кредитный рейтинг или его отсутствие 

Это тоже один из первых показателей, просматриваемых банком.

Кому с большой вероятностью не дадут ипотеку:

• людям с просрочками;
• тем, у кого КИ нулевая, то есть они раньше не брали кредиты и рассрочки;
• клиентам с долгами по ЖКХ, налогам, штрафам. Причем вы можете даже не знать или забыть о какой-то задолженности, но вкупе с другими данными банк решит, что вы ненадежны;
• заемщикам с банкротством или находящимся в процессе его оформления.

Заранее убедитесь, что у вас как минимум не затерялись долги государству. Испорченный кредитный рейтинг можно реабилитировать, взяв небольшие кредиты и выплачивая их вовремя.

Еще один эффективный способ — программа «Кредитный доктор» в Совкомбанке. В короткий срок вы восстановите свою КИ и получите одобрение кредита на крупную сумму.

Большая долговая нагрузка

С учетом стоимости квартир ипотека — ощутимая финансовая нагрузка. Но кроме нее у заемщика могут быть другие ежемесячные отчисления:

• иные кредиты и рассрочки;
• долги по кредитным картам.

Также при расчете показателя долговой нагрузки (ПДН) банки могут учитывать вас как плательщика кредита, в котором вы созаемщик. Зато если вы поручитель по чужому кредиту, а его владелец платит исправно, на ваш ПДН это не влияет.

По разным оценкам, сумма всего этого не должна превышать 30–50% всех доходов. Так можно еще и узнать, одобрят ли ипотеку и на какую сумму. Например, ваша зарплата — 100 тысяч рублей, 15 тысяч уходит на кредит за машину, еще 10 тысяч — на погашение рассрочек. Максимум, который одобрит банк, — ежемесячный платеж в 25 тысяч рублей.

Для снижения показателя долговой нагрузки несколько мелких кредитов лучше объединить в один.

Маленький первоначальный взнос

Сегодня первоначальный взнос (ПВ) по ипотеке с господдержкой — 30%. Чуть лучше дела обстоят у других льготных программ — 20%. И это минимум, то есть даже с большей суммой нет гарантии одобрения по ипотеке.

После первого отказа, если причина в размере взноса, попробуйте подкопить и отправить новую заявку.

Сокрытие источника денег на ПВ

Банк учитывает и источник первоначального взноса. Одно дело, когда речь о накопленной вами сумме, деньгах со вклада, выручке от продажи другой недвижимости и так далее. Другое — взятие кредита. Последнее закладывается в долговую нагрузку.

Если заранее не сказать банку о том, что ПВ — кредит, получите отказ уже на финальном этапе, перед подписанием документов.

Проблемы с выбранной недвижимостью

Ипотечное жилье становится залогом банка. Квартира должна быть такой, которую легко продать, если заемщик перестанет гасить долг.

Какая недвижимость не подойдет:

• с обременениями или оспариваемая в суде;
• та, которая находится в собственности у несовершеннолетних, либо они в ней зарегистрированы;
• с износом более 65%, квартира в аварийном жилье, доме под снос;
• с незарегистрированными перепланировками (вот наша инструкция, как это узаконить);
• если в ней нет кухни, ванны или туалета;
• та, в которой в момент покупки или ранее были зарегистрированы люди, находящиеся в местах лишения свободы либо несущие военную службу. Спустя время они могут вернуться и претендовать на квартиру;
• с проблемами с электричеством, отоплением или водоснабжением.

Поэтому предпочтение отдают новостройкам и квартирам от застройщиков.

В Совкомбанке есть десяток ипотечных программ. Господдержка, ипотека для IT-специалистов, молодых семей, специальные предложения и скидки от застройщиков — среди этого обязательно найдется подходящая программа для вас.

Внешний вид и поведение заемщика

Ипотечный менеджер оценивает клиента вживую. Как он одет, его ответы и действия. Нервозность тоже вызывает сомнения. Вдруг вы что-то скрыли или вас заставляют взять кредит?

Поэтому важно выглядеть опрятно при визите в банк. Говорите уверенно, отвечайте на все вопросы честно, без попытки утаить правду.

Кстати, если отказаться от ипотеки на каком-то из этапов оформления до подписания, никаких последствий не будет. В будущем ее наверняка одобрят вновь. Гораздо хуже, если сделку уже зарегистрируют, а вы потом захотите ее расторгнуть.

Как повысить шанс одобрения

Резюмируем, что приблизит вас к положительному ответу банка.

1. Заранее проверьте свою кредитную историю.
2. Убедитесь, что у вас нет непогашенных штрафов, налогов и так далее.
3. Если есть невыплаченные кредиты, лучше объединить их в один и по возможности погасить до подачи заявки на ипотеку.
4. Убедитесь, что подходите под условия выбранного банка.
5. Первоочередно рассмотрите финансовые организации, в которых у вас есть вклады или зарплатный счет. К своим клиентам банки более лояльны.
6. Соберите все документы. Подтвердите доход.
7. Найдите созаемщика или поручителя с хорошей КИ и высоким заработком.
8. Проверьте, чтобы ежемесячный ипотечный платеж был меньше 50% дохода.
9. Убедитесь, что выбранная квартира подходит под условия банка. Особенно если речь о вторичном рынке.

Простой и эффективный способ улучшить КИ — воспользоваться специальной услугой банка. Так вы повысите шанс на одобрение кредита в любом учреждении.

Еще один способ улучшить или начать свою кредитную историю — пользоваться всеми преимуществами карты «Халва». Купите товары в рассрочку и вовремя вносите платежи.

Желаем успешной покупки квартиры в ближайшее время!

Вся информация о ценах и партнерах актуальна на момент публикации статьи.