Как открыть агентство недвижимости: пошаговый план и опыт экспертов

Крыша над головой — одна из базовых потребностей. А недвижимость как бизнес — одна из самых стабильных ниш. При этом у нее низкий порог входа. В статье рассказываем о том, как открыть агентство недвижимости, делимся советами экспертов и юзеркейсами.

• Недвижимость как бизнес: оцените перспективы и выберите направление
• Франшиза или самостоятельный старт: отличия, сколько нужно вложить с первых дней
• Франшиза
• Агентство недвижимости с нуля
• Регистрация: ИП или ООО, коды ОКВЭД, лицензия
• На что придется потратиться, открывая агентство недвижимости с нуля
• Коротко о главном: план, примерный бюджет открытия агентства недвижимости, советы предпринимателей

Вам доводилось когда-нибудь пользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости? Скорее всего, вы ответили «да».

Арендовать квартиру без профессиональной помощи легко (если получится выйти на собственника). Но купить или продать — в разы сложнее. Даже если вы из тех, кто готов бесконечно долго разбираться в составлении договоров, соглашений и расписок.

Поэтому за помощью к риэлторам обращаются регулярно. А значит, это востребованная услуга, на которой можно заработать.

Недвижимость как бизнес: оцените перспективы и выберите направление

Хорошо, если у вас уже есть багаж знаний о продаже или аренде недвижимого имущества, еще лучше — если есть опыт. Но даже если нет ни того, ни другого, это не причина отказываться от идеи. В любом случае сначала нужно оценить перспективы.

Чем можно заниматься:

• продажей;
• арендой;
• оказывать дополнительные услуги в сфере недвижимости.

Помогать в продаже и покупке квартир, складов, офисных помещений, гаражей и других квадратных метров выгодно. Сколько можно на этом заработать? В среднем и агентства, и вольные риэлторы берут за сделку от 3% стоимости объекта (зависит от его стоимости, может доходить и до 6%).

С дачи, проданной за 3 млн, можно получить комиссию от 90 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что продаются дачи значительно дольше пирожков или телевизоров. Это в разы сложнее, продажа проходит в несколько этапов.

Важно: на стабильный доход вряд ли получится выйти в первый месяц. Средняя сделка по продаже жилья занимает от двух до четырех месяцев с момента, когда вы приняли квартиру, и до передачи денег.

Оплачивает услуги риэлтора покупатель дома или офиса. Продавцы и застройщики, как правило, только предоставляют свои объекты для продажи, но агентам по недвижимости не платят.

Помогать собственникам искать жильцов, а потенциальным жильцам — арендодателей — менее прибыльно и более хлопотно. С одного договора можно заработать от 50% до 100% арендной платы за месяц.

Какую недвижимость можно продавать или сдавать в аренду:

• жилую в разных сегментах (эконом, комфорт, бизнес, премиум, элит);
• коммерческую (торговые павильоны, офисные помещения, склады).

Жилье на рынке дополнительно делится на первичку (квартиры от застройщиков) и вторичку (ее продают собственники).

Браться за все сразу, если у вас нет опыта, не советуем. По каждому типу объектов сначала изучите особенности оформления, целевую аудиторию (кто такое покупает), платформы для размещения объявлений, рынок. Это нужно, чтобы понимать и контролировать все процессы, даже если вы сами сделки заключать не планируете .

Со списком услуг тоже лучше определиться заранее. Даже в сфере продажи они могут различаться. Хорошо, если вы будете оказывать их комплексом:

• консультировать;
• продвигать объявления;
• проводить показы;
• составлять договоры любой сложности;
• помогать с подбором и оформлением ипотеки (в том числе и с маткапиталом);
• оформлять наследство, приватизацию, документы, связанные с  недвижимостью;
• сопровождать не только продажи, но и обмены.

Чем больше глубина чека (количество позиций в нем) — тем больше прибыль и выше лояльность клиента, а также шанс, что он вас кому-то порекомендует или в будущем снова обратится сам.

Франшиза или самостоятельный старт: отличия, сколько нужно вложить с первых дней

Как открыть агентство недвижимости? Чтобы ответить на вопрос, нужно для начала определиться, сколько и чего вы готовы потратить на старте. Если это в основном личные силы и время и только потом деньги, ваш путь — самостоятельно прокладывать дорогу к стабильным доходам. Готовы вложить в бизнес от 2 млн рублей? Рассмотрите покупку франшизы.

Франшиза

Некоторые успешные агентства, которые уже выросли до региональных или даже федеральных масштабов, продают свой опыт, готовую к сборке бизнес-модель и право пользоваться брендом. Называется это франшизой.

Свое доброе имя и пошаговый план открытия и развития бизнеса продают, например, «Этажи», «Миэль», «Владис», Unikor. В среднем старт с нуля с ними обойдется в 2–2,5 млн рублей. Если у вас уже есть свое агентство, опыт и, возможно, начальная материальная база, вложить нужно будет от 700 тысяч рублей.

Плюсы франшизы в том, что кто-то до вас уже прошел путь проб и ошибок, разработал сервисы, курсы по обучению персонала. Словом, все рассчитал и оптимизировал. Даже сроки окупаемости. Минусы — в контроле со стороны владельца бренда, в строгих требованиях по работе и относительной несамостоятельности. Такой бизнес не назвать именем любимой. И полностью переработать его на свое усмотрение тоже вряд ли получится.

Зато готовый вариант можно подобрать под свой бюджет. Найдется модель и на одного агента, и на большой штат.

Рассматриваете покупку готового бизнеса? Если стартовый капитал позволяет — оцените предложения крупных игроков рынка, у которых есть франшизы. Или возьмите кредит на открытие в Совкомбанке.

Агентство недвижимости с нуля

Если с проторенным путем все понятно, открытие бизнеса с более скромным бюджетом вызывает куда больше вопросов. Мы нашли для вас две вдохновляющих истории от руководителей успешных компаний с офисами в Казани и Санкт-Петербурге.

Похожий путь — сначала поработать в найме, а затем открыть свой бизнес — выбирают многие новички. Этот вариант подойдет, если бюджет ограничен или не хватает знаний в сфере недвижимости. Для него будет достаточно времени (чем больше — тем лучше) и желания идти к цели.

Регистрация: ИП или ООО, коды ОКВЭД, лицензия

Регистрация бизнеса — один из первых шагов на пути к успеху. Без нее предпринимательством заниматься незаконно.

Для начала нужно:

• выбрать форму организации или занятости (самозанятость, ИП, ООО);
• подобрать коды ОКВЭД для риэлторских услуг;
• зарегистрироваться в налоговой и получить документы, подтверждающие новый статус;
• открыть расчетный счет.

От того, будете ли вы начинать как индивидуальный предприниматель или как юридическое лицо, зависит, сколько налогов придется платить. Самозанятые отчисляют в Федеральную налоговую службу (ФНС) от 4 до 6% доходов. Для остальных ставки зависят от режима налогообложения.

Если вы решили стартовать самостоятельно, достаточно будет зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). А если у вас есть партнеры и планы стремительно расти и расширяться, лучше сразу создать общество с ограниченной ответственностью (ООО).

Зарегистрироваться в статусе ИП можно бесплатно, если подаете документы в электронном виде. Удобнее лично отнести в налоговую все бумаги? Госпошлина в этом случае составит 800 рублей.

Регистрация ООО стоит от 4000 до 6000 рублей, пакет документов также больше, чем для ИП. А для работы понадобится расчетный счет.

Перед регистрацией подберите себе коды в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД). По ним вас будут оценивать налоговая, банки, контрагенты. ОКВЭД должны соответствовать реальной деятельности — и по закону, и для того, чтобы вам могли доверять клиенты, партнеры, сотрудники. Если понадобится, коды можно сменить или добавить в будущем.

Риэлторской деятельности и доходам от операций с недвижимостью посвящен целый раздел в «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности». Для начала можно выбрать несколько основных кодов, а позже добавлять их по мере необходимости. Этому мы посвятили отдельную статью.

Лицензию для работы агентства недвижимости получать не нужно.

На что придется потратиться, открывая агентство недвижимости с нуля

Самостоятельно начать риэлторскую карьеру или даже сразу открыть небольшую компанию дешевле, чем купить франшизу. Но потратиться на старте все равно придется (спойлер: некоторые статьи расходов — постоянные).

 

Бюджет включает несколько основных статей.

1. Регистрация — госпошлины, открытие счета в банке, уставный капитал (если выбрали ООО), печать.
2. Аренда офиса. Он также работает на доверие потенциальных клиентов к вашему бренду и его узнаваемость. Пусть помещение будет небольшим, но уютным, в месте с большой проходимостью. В доброжелательной комфортной атмосфере проще расположить к себе даже несговорчивого человека.
3. Оргтехника и мебель — ноутбуки, принтеры, факс, телефон, столы, стулья, диванчик для клиентов. Можно сэкономить, если хотя бы часть необходимого найдется на сайтах с объявлениями. Подержанные вещи в хорошем состоянии вполне подойдут для запуска бизнеса.
4. Разработка логотипа (опционально). Кампанию нужно будет как-то назвать, придумать лого и символику. Эту работу можно сделать самостоятельно или доверить профессионалам. Затраты, соответственно, от 0 до 100 тысяч рублей в среднем.
5. Корпоративный мерч — вещи с вашим логотипом для работы, а позднее — в качестве сувениров. Как минимум нужно будет напечатать для сотрудников брендированные визитки.
6. Реклама — объявления о продаже и аренде квартир в интернете и бумажные, баннеры, реклама услуг. На все это придется тратить деньги постоянно. Бюджет — чем больше, тем лучше. Сумма зависит от того, на каких платформах размещать. На агрегаторах, в соцсетях, в мессенджерах. Где-то можно оплатить аккаунт с лимитами и преимуществами, а на других платформах есть отдельные рекламные кабинеты.

«Из бесплатных способов продвижения работают сторис и статусы, — делится опытом Галина Арсеньева. — Там можно рассказывать о каких-то сделках или их этапах. Потенциальные клиенты видят, “примеряют на себя” и понимают, что мы можем помочь и в их ситуации.

Наш бизнес и его продвижение строятся на людях, на их рекомендациях. Для меня основной источник клиентов — “сарафанное радио”. Я нередко вижу положительные отзывы на сотрудничество со специалистами “Марты” в соцсетях. Это тоже результат большой работы над репутацией».

Поддерживает такой подход и Александр Дердиященко:

«Десять лет назад социальные сети еще не были настолько популярны, как сейчас. Агентства недвижимости не стремились их развивать и искать там монетизацию. А я решил, что открытость и активность в соцсетях могут стать ключом к успеху. У меня был большой опыт работы в недвижимости: я знал, как ее продавать. Так постепенно появился свой пул полезных контактов в этой сфере. Стратегия себя полностью оправдала, отлично работает и сейчас».

1. Персонал. Зарплата сотрудников и их обучение — вторая постоянная статья расходов. Суммы зависят от уровня зарплат в регионе, от того, платить агентам процент или ставку, от форм обучения (будете учить сами, отправлять на курсы или наймете коуча-наставника).

На практике два последних пункта нашего списка — основные статьи расходов агентства недвижимости. И от обоих зависит ваша прибыль, поэтому придется вкладывать в них и деньги, и время, и другие ресурсы.

Подбор кадров также требует опыта и затрат. Вы можете нанять специалиста по кадрам в штат, но чаще всего руководители небольших компаний или занимаются поиском сотрудников сами, или пользуются услугами агентств по мере необходимости.

Коротко о главном: план, примерный бюджет открытия агентства недвижимости, советы предпринимателей

Бизнес на недвижимости — перспективный, выгодный и не самый сложный в освоении. Если вдумчиво разработать на старте план и стратегию, присмотреться к компаниям-конкурентам, шансы добиться успеха довольно высоки.

Краткий чек-лист для открытия агентства недвижимости с нуля

1. Определитесь с нишей, пакетом услуг и размером вашей будущей фирмы.
2. Зарегистрируйтесь в качестве предпринимателя или учредителя ООО.
3. Арендуйте и оборудуйте офис.
4. Наймите и обучите персонал.
5. Ищите клиентов и запускайте рекламу.

Или купите франшизу и следуйте инструкциям.

Бюджет в каждом случае индивидуален. Мы описали общие статьи расходов, но только вы сможете оценить масштаб собственных замыслов, а также зарплаты и цены на аренду  и рекламу в своем регионе.

И напоследок — еще несколько советов от руководителей с большим опытом.

Александр Седов, соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE, эксперт по развитию бизнеса:

«Важно создать привлекательное онлайн-присутствие и постоянно осваивать новые технологии.

Ваше агентство должно быть видно в интернете. Создайте профессиональный веб-сайт с удобным интерфейсом и информативным контентом. Поддерживайте активность в социальных сетях, используйте интернет-маркетинг.

Развивайтесь вместе с инновациями. Внедряйте в работу новые технологии: искусственный интеллект для анализа рынка, 3D-туры по объектам недвижимости и прочие. Это повысит качество предоставляемых услуг и привлечет больше клиентов.

Открытие и развитие агентства недвижимости — это увлекательное и ответственное предприятие. Правильное планирование, обучение персонала, активное привлечение клиентов и использование новых технологий помогут вам достичь успеха и стать востребованным игроком на рынке».

«Главные качества руководителя агентства недвижимости — коммуникабельность и стрессоустойчивость. Если проще — нужно уметь расположить к себе любого человека, даже того, кто изначально не настроен на диалог. И быть готовым к любым реакциям, к любым форс-мажорам. По крайней мере, морально, — добавляет Галина Арсеньева. — Я считаю своей личной победой то, что научилась находить общий язык с каждым клиентом. Случаи бывали разные, нередко — сложные. И объекты, и владельцы, и сделки. Вначале трудно было сдерживать эмоции, разграничивать работу и остальные сферы жизни. Это приходит с опытом».

А если масштабироваться получится быстро, понадобится не только налаживать внешние контакты, но и оптимизировать внутренние процессы, внедрять дополнительные системы контроля за сделками.

На предпринимательском пути вас наверняка ждут и свои персональные трудности. Надеемся, наша статья если и не подскажет, как их преодолеть, то по крайней мере вдохновит на это.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.