Дарственная с обременением: как подарить квартиру и остаться в ней жить
Представим, что бабушка дарит квартиру внучке и собирается жить в ней и дальше. А оборотистая внучка выселяет бабушку и продает жилье. Чтобы этого не случилось, в договор дарения нужно включить пункт о праве пожизненного проживания дарителя.
- Как оформить дарственную
- Судебная практика
- Что будет, если одаряемый обанкротится
- Альтернативы дарению
Как оформить дарственную
Обратитесь к нотариусу: он составит и удостоверит договор дарения и включит в него пункт о пожизненном проживании. Это защитит интересы дарителя, хотя и наложит обременение на имущество.
В договоре дарения важно четко прописать, кто и на каких условиях сохраняет право проживания и регистрацию. Одаряемый становится полноправным собственником, но обязан учитывать интересы дарителя как жильца.
Обременение исчезнет, если даритель умрет или выпишется сам.
Коммуналку обычно оплачивает собственник, но стороны могут заранее прописать это в договоре. Жилец вправе принимать гостей, делать мелкий ремонт, менять мебель — и это тоже лучше закрепить на бумаге.
Расходы
За услуги нотариуса придется заплатить. Стоимость складывается из федерального тарифа — 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽, и регионального, который в среднем составляет 4000–7000 ₽.
Кроме того, за регистрацию сделки в Росреестре нужно уплатить госпошлину — 4000 ₽.
Выгоды и риски
Что дает дарственная на квартиру? Жилье достается близким еще при жизни дарителя, а значит, это защитит имущество от претензий других наследников. Если договор заключат родственники, не придется платить налог на имущество.
Подарок должен быть реальным и добровольным. Использовать его как ширму для других целей, например, чтобы обойти обязательную долю наследника или скрыть завещание, нельзя — такие договоры суд признает недействительными.
Помните: даритель перестает быть собственником и не может продать или обменять имущество. А если отношения с одаряемым испортятся, понадобятся серьезные основания, чтобы оспорить сделку.
Одаряемый формально получает право распоряжаться квартирой, но продать или сдать ее будет непросто — дарственная с обременением насторожит потенциальных покупателей и арендаторов.
Приватизация
Если человек отказался приватизировать квартиру, он все равно может в ней жить до самой смерти, даже если больше не входит в семью нового собственника. Выселить такого человека нельзя, только если он сам не снимет себя с регистрации.
Судебная практика
На непрофессиональный взгляд все кажется прозрачным и простым: одному — имущество, другому — право на проживание. Но, как указывает нотариус Александр Сагин в беседе с RT, проблемы с такими квартирами есть. И хотя суд признает дарственные с пожизненным проживанием дарителя, ситуации бывают разными — даже между родственниками.
Два собственника подарили одному человеку по четверти квартиры, но прописали, что будут в ней жить. Одаряемый решил продать свои доли. Тогда один из дарителей обратился в суд и доказал, что сделка на самом деле заключалась, чтобы обойти закон наследования.
В итоге суды всех инстанций признали договор недействительным (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2025 года по делу № 88-3383/2025).
В 1999 году мать подарила дочери квартиру, но прописала в договоре, что останется в ней жить. Спустя 20 лет дочь решила продать жилье и потребовала, чтобы мать оплатила долги за коммуналку и выписалась. Мать отказалась, и дочь подала в суд.
Мать подала встречный иск — хотела отменить дарение. Дело дошло до Верховного суда (определение от 23 марта 2021 года № 77-КГ21-1-К1), который отказал матери в ее требованиях и выселил из квартиры.
Как выяснилось, договор заключали, чтобы избежать раздела имущества.
Мать подарила сыну квартиру, при этом в договоре прописала свое право пожизненного проживания. Росреестр отказался зарегистрировать ее заявление, посчитав, что это уже не дарение, а сделка с обязательствами. Тогда мужчина обратился в суд.
Все инстанции решили, что условие о проживании дарителя не делает сделку недействительной, — это всего лишь ограничение для нового владельца. В итоге право собственности зарегистрировали (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 мая 2023 г. N 88а-10995/2023).
То есть в договоре дарения прописать условие пожизненного проживания дарителя можно. Но если возникнут конфликты, суд будет смотреть на обстоятельства. Если очевидно, что дарственную заключили для обхода закона, — например, чтобы квартира не перешла супругу или другим наследникам, — ее могут признать недействительной.
Когда речь идет о конфликте внутри семьи и собственник пытается выселить дарителя (особенно пожилого человека без другого жилья), суд, как правило, защищает интересы последнего.
Чтобы обезопасить себя и оформить все правильно, заручитесь поддержкой профессионалов — воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». Наши специалисты проверят документы и проконсультируют.
Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Сервисы»/«МультиЮрист» на сайте банка sovcombank.ru
Что будет, если одаряемый обанкротится
Договор дарения с правом пожизненного проживания не защищает квартиру от последствий банкротства. Если одаряемый объявит себя несостоятельным, квартира попадет в конкурсную массу, и ее продадут, чтобы расплатиться с долгами. Но выселить дарителя нельзя — его право на проживание сохраняется даже при смене собственника.
Минус в том, что новым хозяином может оказаться посторонний человек или даже организация, и отношения с ними будут непредсказуемыми. Для дарителя это стресс и риск конфликтов, хотя юридически он защищен.
Если у нового владельца это единственное жилье, его не смогут изъять. Но любые разбирательства все равно не пройдут спокойно.
Альтернативы дарению
Если дарение кажется рискованной сделкой, проконсультируйтесь с нотариусом. Он объяснит, как безопасно передать жилье, соблюсти вашу волю и защитить интересы.
Иногда есть более надежные альтернативы.
Дарение квартиры с правом пожизненного проживания позволяет передать жилье близким при жизни и остаться в нем. Но есть риски: испорченные отношения, сложности с регистрацией, последствия банкротства. Немало случаев, когда после дарения квартиру сразу продавали, а устные договоренности не выполняли.
Чтобы защитить свои права, консультируйтесь у нотариуса и четко прописывайте все условия.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Подпишитесь на email-рассылку
Раз в неделю мы будем присылать вам лайфхаки о том, как обращаться с деньгами и повышать финансовую грамотность
Статьи по теме
Эксперты предсказали рынку недвижимости РФ «мрачное будущее»
В России резко сократился объем новых жилищных проектов