Как купить однокомнатную квартиру: цены в крупных городах и планировки

Однушки обычно выбирают одиночки, молодые семьи и инвесторы под аренду. В новостройках на площади до 28 м² приходится около 10–20% квартир, и их быстро покупают благодаря цене и ликвидности.

Разберем типы планировок и их особенности, сравним цены в крупных городах, обсудим ключевые факторы выбора и приведем пошаговую инструкцию покупки: от поиска объекта до заключения сделки.

• В чем плюсы однушек
• В чем минусы однокомнатных квартир
• Для чего покупают однокомнатные квартиры
• Виды планировок однокомнатных квартир
• Цены на однокомнатные квартиры в крупных городах
• Факторы, влияющие на стоимость
• Пошаговая инструкция: как выбрать подходящую однушку
• Как купить однокомнатную квартиру в ипотеку
• Основные ипотечные программы
• Какое жилье не подходит для ипотеки
• Процесс покупки
• Типичные ошибки покупателей
• FAQ

В чем плюсы однушек

Хотя однокомнатная квартира — самый массовый формат на рынке недвижимости, у нее есть и слабые стороны.

Начнем с преимуществ, они делают однушки лидером спроса в крупных городах.

• Доступная цена. Дешевле двух- и трехкомнатных квартир. Это реальный шанс быстрее обзавестись собственным жильем.

• Экономия на ремонте и содержании. Затраты на отделку, мебель и технику меньше, а коммунальные платежи ниже.

• Функциональная изоляция. В отличие от студии, есть отдельная комната и кухня. Это добавляет приватности и позволяет разделить зоны отдыха и приема гостей.

• Ликвидность и инвестиционная привлекательность. Однокомнатные квартиры проще сдать в аренду и быстрее продать. Это понятный и относительно безопасный формат вложений.

• Простота в быту. Меньше метров — меньше уборки, проще поддерживать порядок. А при грамотной планировке небольшое пространство может быть удобным и функциональным.

В чем минусы однокомнатных квартир

Универсального решения не существует, у однушки есть и ограничения.

• Дефицит пространства. Для семьи из нескольких человек одной комнаты обычно недостаточно.

• Совмещение функций. Спальня, гостиная и рабочее место в одном помещении, поэтому придется тщательно планировать организацию интерьера.

• Ограниченные возможности перепланировки. Несущие стены и небольшая площадь не всегда позволяют изменить конфигурацию квартиры.

• Теснота при хранении вещей. На маленькой площади сложно организовать удобную систему хранения. Есть риск, что вещи будут лежать где попало.

Стоит ли тогда покупать однокомнатную квартиру при всех ее минусах? Возможно, лучше немного подкопить и купить «двушку» где-нибудь на окраине?

На этот вопрос отвечает София Любимова, руководитель агентства недвижимости «Любимое».

Если бюджет ограничен, сделайте выбор в пользу удобства расположения, а не площади. Со временем поймете: транспортная доступность и развитая инфраструктура важнее, чем несколько дополнительных метров.

Для чего покупают однокомнатные квартиры

Многие считают, что из-за небольшой площади придется жертвовать комфортом. Но это стереотип. Во многих случаях рациональнее купить однокомнатную квартиру, чем двухкомнатную.

Перечислим главные причины, почему покупатели выбирают небольшие квартиры:

1. Оптимальное стартовое жилье для студентов или в качестве свадебного подарка. Бюджет меньше, требования к площади ниже. А современные планировки однушек позволяют разделить пространство на спальню, зону отдыха и рабочее место.
2. Инвестиции и аренда. На однокомнатные квартиры стабильный спрос: их снимают студенты, люди, начинающие самостоятельную жизнь, а также иногородние и командированные сотрудники. Такую жилплощадь быстрее всего продать.
3. Сохранение накоплений. Недвижимость — своего рода твердая валюта, которая защитит капитал от обесценивания; материальный актив, чтобы перепродать позже или использовать.
4. Жилье «на будущее». Часто однокомнатную квартиру берут заранее: ребенку на время учебы, себе на пенсию или как запасной вариант проживания. Дополнительную небольшую площадь дешевле содержать.
5. Ограниченный бюджет. Если уже есть деньги на однушку, разумнее купить сейчас, а не копить еще несколько лет на двухкомнатную. Цены на жилье растут быстро, поэтому вы рискуете так и не «догнать» эту разницу в стоимости.
6. Экономия в эксплуатации. Коммунальные платежи, ремонт и мебель обходятся дешевле. Для многих это решающий фактор.

Виды планировок однокомнатных квартир

Не стоит недооценивать планировку, ведь от нее зависит ваш быт и повседневная жизнь. Базовая однушка должна включать зону сна, пространство для приготовления пищи, место хранения и рабочий уголок (если удаленка или гибрид).

Чем раньше определитесь, как будете использовать квартиру, тем проще выбрать подходящий формат.

Классическая однушка

Отдельная кухня, изолированная жилая комната, коридор и санузел. Зоны четко разделены по функциям: можно закрыть дверь в спальню и спокойно отдыхать.

Универсальная планировка для одного человека или пары, но площадь кухни иногда ограничена.

Студия

Единое пространство без внутренних перегородок (кроме санузла). Кухня, гостиная и спальня объединены в одной комнате.

Студии дают ощущение простора, в них больше света. Но вместе с тем нет приватности, все на виду и сложно выделить зоны.

Евродвушка

Компромисс между однокомнатной и двухкомнатной квартирой. Увеличенная кухня вмещает гостиную, а спальня отдельная, но обычно компактная.

Подходит тем, кто часто принимает гостей или работает из дома. Но важно оценить размер спальни: иногда она оказывается меньше ожидаемого.

С гардеробной или лоджией

Отдельная гардеробная или ниша под хранение помогает разгрузить жилую комнату и отказаться от громоздких шкафов.

Если утеплить лоджию или балкон, получите дополнительное место хранения или мини-кабинет. Это повышает комфорт и ликвидность квартиры, особенно при небольшой площади.

Нежелательные планировки

Некоторые архитектурные решения выглядят модно и современно только на картинке. На деле неудачные планировки значительно усложняют жизнь:

• Нестандартная форма. В квартирах со скошенными стенами и без прямых углов сложно расставить мебель, и часто нужен индивидуальный дизайн. Это увеличивает бюджет ремонта и создает дискомфорт. Но при грамотном подходе
необычная геометрия выглядит эффектно.

• Квартиры в овальных или круглых домах. Изогнутые стены усложняют зонирование и установку стандартной мебели. В крайних секциях полезная площадь используется неэффективно.
Зато панорамные окна и необычная архитектура дают больше света.

• Свободная планировка. На первый взгляд, это современное дизайнерское решение, но по факту — строительная «недоделка». В таких объектах нет внутренних стен, но чтобы их спроектировать, необходимо согласовать перепланировку. Собственник должен за свой счет возвести перегородки и проложить коммуникации.
С другой стороны, возможность создать пространство под себя — несомненно плюс.

Цены на однокомнатные квартиры в крупных городах 

Согласно статистике агентства недвижимости «Этажи», средняя цена за 1 м² в «первичке» по России — 158 513 ₽ (январь 2026), год назад она была 148 038 ₽. Причем «квадрат» в однушке дороже, чем в многокомнатных: например, 171 252 ₽ за 1 м² в однокомнатной и 160 091 ₽ — в двухкомнатной. Почему так?

По словам Софии Любимовой, однокомнатная квартира — самая доступная на рынке недвижимости. Спрос огромный, поэтому цена за метр растет.

Есть и техническая причина: в любой квартире самые дорогие зоны — кухня, санузел, коммуникации. В однушке их столько же, сколько и в трешке, но площадь меньше, поэтому стоимость этих зон распределяется на меньшую площадь. Отсюда и более высокая цена за «квадрат».

Сравним средние цены на однокомнатное жилье в новостройках по крупным городам:

Как видите, рынок новостроек ведет себя неравномерно. Единого «взрывного» роста по всей стране нет — цены растут точечно и в основном в региональных центрах.

Факторы, влияющие на стоимость

На цену однокомнатной квартиры влияет десяток параметров: от этажа до формы оплаты. Но на деле покупателю нужно понимать не все сразу, а ключевые вещи, которые сильнее всего двигают стоимость вверх или вниз.

Выделим пять главных факторов:

1. Локация и окружение дома. Цена одинаковых квартир значительно отличается из-за района. Тихий двор, вид из окна, развитый транспорт, парки и магазины повышают спрос и стоимость. А окна на парковку или шумную дорогу, наоборот, — повод торговаться.
2. Этаж. Средние этажи — наиболее комфортные и обычно стоят дороже. Первый — дешевле из-за шума и меньшей приватности. Последний может снижать цену или увеличивать ее, если из окон панорамный вид.
3. Планировка и характеристики жилья. Кухня-гостиная, место под гардеробную, балкон или большие окна повышают ценность. Узкие комнаты, несущие колонны и сложная геометрия удешевляют объект — покупателю придется компенсировать это ремонтом.
4. Стадия строительства и отделка. На старте продаж цены ниже, так как застройщик привлекает первых покупателей. Ближе к сдаче стоимость увеличивается, потому что рисков меньше. Отделка также влияет: квартира без ремонта дешевле, но требует вложений, а готовый вариант дороже, зато позволяет заселиться сразу.
5. Тип дома и класс проекта. Материалы формируют базовую стоимость. Более простые технологии строительства обходятся дешевле, современные — дороже, так как там лучше шумоизоляция, инженерия и архитектура. В стоимость также закладывают закрытый двор, подземный паркинг и благоустройство.

Цена складывается из сочетания характеристик. Если понимать, какие факторы важны лично вам, можно сэкономить: например, пожертвовать видом из окна, но выбрать удачную планировку и этаж.

Планируете ремонт перед новосельем? Или хотите переклеить «уставшие» обои? Доверьте траты Халве, и пусть ремонт будет в радость.

Пошаговая инструкция: как выбрать подходящую однушку

Покупка квартиры — длинная цепочка действий, в которых легко запутаться. Подготовили для вас короткий и понятный план, который поможет пройти сделку спокойно и без лишних рисков.

1. Определите цель покупки

Сначала ответьте, зачем вам квартира: жить, сдавать, сохранить деньги или перепродать позже. От этого зависит район, планировка и даже этаж.

Для каждой цели разные критерии отбора.

2. Оцените бюджет и способ оплаты

Подсчитайте накопления и решите, нужна ли ипотека. Важно заранее знать примерную ежемесячную нагрузку, а не ориентироваться на максимальную одобренную сумму.

Также оставьте финансовый запас на ремонт и переезд.

3. Сформулируйте требования к квартире

Определите площадь, тип планировки, этаж, наличие отделки и инфраструктуру вокруг дома. Так вы выстроите четкий портрет будущей квартиры и ускорите поиски.

Без этого просмотры превратятся в хаотичные поездки.

4. Начните искать

Изучите объявления, сравните цены и заодно решите, будете ли работать с риелтором. Не останавливайтесь на первом же объекте, просмотрите несколько квартир.

Так вы поймете, что есть на рынке и какая реальная стоимость. Часто подходящее жилье нужно хорошо поискать.

5. Проверьте объект и документы

Перед просмотром по телефону уточните у собственников историю владения и готовность к сделке. На месте оцените дом, двор, соседей, состояние квартиры и возможные скрытые проблемы (например, проблемная канализация или текущий балкон).

Это защитит от большинства неприятных сюрпризов.

6. Договоритесь о цене и условиях

Когда сделали окончательный выбор, обсудите с собственником итоговую стоимость (не бойтесь торговаться), сроки передачи жилья и формат расчета.

На этом этапе стороны обычно подписывают предварительное соглашение и вносят аванс, чтобы зафиксировать намерения. Здесь же согласуют, что хозяин оставит из мебели и техники, а что — заберет с собой.

7. Подпишите основной договор

В день сделки участники проверяют, все ли необходимые документы есть в наличии, и подписывают договор купли-продажи (ДКП).

Большинство сделок проводят через сервис безопасных расчетов: банк «удерживает» деньги, пока Росреестр регистрирует нового собственника недвижимости, и после этого передает сумму продавцу.

8. Получите ключи

После того как покупатель стал новым собственником, а продавец получил деньги, стороны подписывают акт приема-передачи.

С этого момента квартира официально ваша. Осталось заселиться, переоформить лицевые счета за коммунальные услуги и сделать ремонт, если нужно.

Как купить однокомнатную квартиру в ипотеку

На этапе заявки банк в первую очередь оценивает потенциального заемщика, а не объект: стабильность дохода и возможность платить много лет. 

Документы

В стандартный набор документов входят:

• паспорт РФ (покупателя и созаемщика, если он есть);
• СНИЛС и ИНН;
• анкета-заявление;
• подтверждение дохода (обычно справка о доходах или выписка со счета);
• военный билет (для мужчин);
• документы, подтверждающие право на выплаты (жилищные сертификаты, маткапитал и т. п.).

Иногда дополнительно просят:

• налоговую декларацию (для ИП и самозанятых);
• подтверждение дополнительного дохода;
• документы на имущество, если его будут использовать как залог.

Сроки одобрения

На предварительное решение уходит обычно 1–3 рабочих дня. А на окончательное (после оценки квартиры) — около 3–7 дней. Но это общие сроки. Как правило, банки работают быстрее. Например, выдают решение за несколько часов.

Основные ипотечные программы

В России есть два больших типа ипотеки: обычная (рыночная) и льготная — с господдержкой. Рассказываем про основные.

Стандартная ипотека

Подходит большинству покупателей: можно купить новостройку или вторичное жилье.
Условия зависят от ставки на рынке и дохода заемщика, а первоначальный взнос обычно составляет от 15 до 30%.

Семейная ипотека

Для семей с детьми, где есть хотя бы один ребенок младше 7 лет, ребенок-инвалид или двое несовершеннолетних.
Ставка сниженная (до 6%), срок длительный, а первоначальный взнос обычно от 20%.

Важный нюанс: купить можно только жилье от застройщиков. Вторичку оформляют в исключительных случаях, например, если в регионе медленные темпы строительства.

Дополнительные документы:

• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о браке (если есть);
• документы на маткапитал, если будете использовать его.

Ипотека для IT-специалистов

Для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Причем работа не обязательно должна быть связана с программированием. Например, бухгалтер или юрист тоже могут воспользоваться льготой.


При этом важно оставаться в отрасли: если человек уволился и не перешел в другую аккредитованную компанию, условия ухудшатся.

Дополнительно понадобятся:

• подтверждение работы в IT-компании;
• справка о доходе с требуемым уровнем зарплаты.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Для переезда и работы на территориях ДФО и в Арктической зоне.
Ставка минимальная, но жилье должно находиться в конкретном регионе.

Ставку до 2% могут получить: супруги, если оба младше 36 лет, одинокий родитель (до 35 лет) несовершеннолетнего ребенка, участники программы «Дальневосточный гектар», медики, педагоги и другие.

Дополнительно нужны:

• подтверждение места работы и стажа (например, для учителей);
• документы о составе семьи.

Сельская ипотека

Для покупки жилья в населенных пунктах, где проживают до 30 тысяч человек, — кроме городских поселений в пределах Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов.
 Программа распространяется на готовые дома и строящееся жилье.

Условия не ограничивают возраст, семейное положение, профессию и другие параметры заемщика. Однако банки могут выдвигать свои требования.

Дополнительно надо предоставить:

• документ, подтверждающий расположение недвижимости в подходящей местности.

Военная ипотека

Особые условия для военнослужащих.
Государство оплачивает значительную часть кредита во время службы: например, дает средства для первоначального взноса или на ежемесячные платежи.

Дополнительно:

• свидетельство участника НИС.

Какое жилье не подходит для ипотеки

Банк выдает кредит только под ликвидный залог. То есть если квартиру сложно продать в случае проблем с выплатами, ипотеку не одобрят.

Чаще всего отказывают, если жилье:

• аварийное или стоит в очереди на снос;
• сильно изношено (более 60–65%);
• без кухни, санузла или коммуникаций;
• с неузаконенной перепланировкой;
• с деревянными перекрытиями или в очень старом доме;
• комната в общежитии или коммунальной квартире;
• с юридическими проблемами (арест, спор о собственности и так далее).

Квартира должна быть полноценным отдельным жильем, пригодным для проживания и дальнейшей продажи. Если объект сомнительный, даже высокий доход заемщика не спасет сделку — слишком высокие риски.

Процесс покупки

Основные сложности часто на этапе подписания: ошибки в ДКП, например неправильные расчеты, или недостающие документы чаще всего затягивают сделку или даже делают ее незаконной.
Поэтому важно все продумать: кто и как передает деньги, в какой момент отдают ключи, какие справки нужны и что будет, если одна из сторон передумает.

Не стоит скачивать шаблонный договор из интернета, так как каждый ДКП составляют индивидуально. Если у вас сложная сделка или не хватает юридических знаний, закажите сопровождение. Специалисты составят условия и грамотно пропишут их в документе с учетом всех нюансов.

Способы передачи денег

Покупатель может заплатить несколькими способами. Они отличаются уровнем безопасности и удобством:

• Наличные — быстро, но рискованно: нужно получить расписку от продавца, проверить купюры и зафиксировать момент передачи.
• Банковская ячейка — наличные хранятся в банке, а продавец получает их после регистрации сделки.
• Аккредитив — банк блокирует сумму и переводит ее продавцу после выполнения условий договора.
• Безналичный перевод — просто, но при ошибке вернуть деньги сложнее.
• Сервис безопасных расчетов (эскроу или спецсчет) — средства поступают продавцу только после перехода права собственности.

Обычно выбирают способ, при котором деньги передают после регистрации права — это снижает риски для обеих сторон.

Документы

Проверьте до подписания договора:

Дополнительно могут запросить:

• Справку из загса, подтверждающую, состоял ли продавец в браке на момент покупки жилья.
• Справки, что продавец не состоит на учете в специализированных медицинских учреждениях (психоневрологический и наркологический диспансеры) — из-за участившихся случаев мошенничества.

Типичные ошибки покупателей

При покупке недвижимости важно отключить эмоции и следовать четкому алгоритму. Часто люди совершают ошибки, последствия которых ощущают годами.

Покупка без анализа района и транспортной доступности

Как говорится: покупаешь квартиру, а вместе с ней — соседей и район. Поэтому не ограничивайтесь осмотром только ремонта, вида из окна, метража.

Проверьте:

• время до работы и учебы в часы пик;
• наличие магазинов, аптек, школ и поликлиник;
• парковки и загруженность дорог;
• планы застройки вокруг дома;
• безопасность района.

Даже идеальная квартира станет неудобной, если дорога на работу занимает полтора-два часа, а за продуктами нужно ехать на машине. Очень скоро все это надоест, и вы попытаетесь продать жилплощадь, часто дешевле, чем купили.

Возможные последствия

• падение ликвидности квартиры;
• сложная перепродажа;
• ежедневная потеря времени;
• постоянный стресс.

Непроверенные документы и возможные обременения

Самая опасная ошибка — поверить продавцу на слово и бегло просмотреть бумаги. Юридическая история квартиры важнее ремонта.

Что может поджидать:

• аресты и долги собственника;
• наследники, готовые оспорить сделку;
• пожизненно прописанные жильцы (например, отказники от приватизации или получатели ренты);
• супруг с правом на долю;
• незаконная приватизация или перепланировка;
• банкротство продавца.

После того как Росреестр зарегистрировал право собственности, вы становитесь владельцем. Но суд может признать сделку недействительной спустя месяцы или даже годы.

Возможные последствия

• потеря квартиры;
• длительные судебные споры;
• невозможность выселить жильцов;
• замороженные деньги без возврата.

Оценка только визуального состояния, без проверки инженерных сетей

Неважно, какую квартиру берете — новостройку или вторичку, всегда проверяйте коммуникации на износ или нарушения. Вода, отопление, вентиляция и электрика напрямую влияют на безопасность.

Часто за аккуратным ремонтом прячут:

• слабый напор воды и протечки в стояках;
• неработающую вентиляцию и сырость;
• перегруженную проводку;
• неисправные счетчики и батареи.

Любая неисправность быстро разрушает ремонт, причем не только ваш, но и соседский. А проблемы с электрикой или газом — риски для жизни.

Возможные последствия:

• затраты на ремонт;
• конфликты с соседями из-за протечек;
• неудобства в новой квартире;
• аварии и отключения.

Переплата за дизайнерский ремонт без юридической чистоты

Покупатель часто готов переплатить за готовый интерьер. Но красивый дизайн тоже порой доставляет проблемы. Самый типичный пример: неузаконенная перепланировка.

Что поджидает:

• несогласованные изменения планировки;
• необходимость возвращать квартиру в исходный вид.

После покупки за нарушения отвечает новый собственник. Даже если их допустил предыдущий владелец.

Возможные последствия:

• ограничения на регистрацию сделки;
• штрафы и обязательный демонтаж ремонта;
• отказ банка в ипотеке при перепродаже;
• судебные споры;
• потеря части стоимости квартиры.

FAQ

Отвечаем на популярные вопросы.

Чем студия отличается от классической однушки?

Студия — единое пространство без перегородок: кухня, зона отдыха и спальное место объединены. В отдельном помещении только санузел. В однокомнатной квартире кухня и жилая комната разделены. 

Как правило, студии меньше по площади и дешевле, но менее удобны для длительного проживания.

Какие квартиры нельзя покупать?

Откажитесь от сделки, если у жилья запутанная история: прописаны посторонние люди, часто менялись собственники, в случае продажи по доверенности или судебных споров.

Также рискованными считаются объекты с неоформленными детскими долями (когда в квартиру вложили маткапитал, но не выделили долю ребенку) или проблемами дееспособности продавца. Сделку могут оспорить после покупки. 

Какие квартиры плохо продаются?

Сложнее всего реализовать жилье с обременениями, несогласованными изменениями и явными дефектами. Неликвидными считаются и квартиры без балкона, на верхних этажах старых домов или сильно переоцененные относительно рынка. 

На каком этаже лучше покупать квартиру?

Наиболее универсальны — средние этажи: меньше уличного шума и пыли, больше света и нет проблем с подвалом или крышей. При этом не так критична зависимость от лифта, как на высоких этажах. 

Окончательный комфорт часто определяется не этажом, а состоянием дома и соседями.

Что лучше: вторичка или новостройка?

Новостройка подходит тем, кто готов подождать, если дом еще строится, хочет современную планировку и «нулевую» историю. Вторичное жилье выбирают ради быстрого переезда и развитой инфраструктуры вокруг. Универсального ответа нет: решение зависит от того, что важнее — время, комфорт района или современность дома.