Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Обеспечить ребенка квартирой — значит создать для него фундамент финансовой безопасности на годы вперед. Но как правильно оформить жилье, чтобы оно осталось у детей и не стало предметом раздела?

• Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего
• Как переписать собственность на ребенка
• Согласие органов опеки
• Как купить квартиру на имя ребенка
• Соберите документы
• Совершите сделку
• Зарегистрируйте право
• Маткапитал
• Подарить имущество
• Завещать квартиру
• Выделить долю при приватизации
• Частые ошибки

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего

Как ребенок может владеть квартирой? С подростком все выглядит логично: паспорт есть, ответственность появляется — сделка выглядит разумной. Но как оформить жилье на грудничка или малыша, который даже ходить толком не умеет?

Все просто — сын или дочь станет собственником, а все решения за него или ее будут принимать родители. Они смогут управлять имуществом, но только в интересах малыша — закон строго следит за этим.

Как переписать собственность на ребенка

Оформить квартиру на ребенка — не просто «переписать» собственность на сына или дочь. Нужно провести подходящую сделку:

• купить новую недвижимость и зарегистрировать ее на малыша;
• подарить жилье или долю через договор дарения;
• передать по наследству;
• включить ребенка в число собственников при приватизации;
• обменять жилье и выделить долю в новом.

Полноценно распоряжаться собственностью ребенок сможет только после 18 лет — до этого все решения за него принимают родители или опекуны.

Эмансипированный подросток получает все права взрослого, включая возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью до 18 лет. Для этого нужно либо согласие родителей и органов опеки, либо решение суда, если родные против.

Согласие органов опеки

Опека вмешивается не во все сделки с участием детей. Но без их разрешения не обойтись, если хотите продать собственность ребенка или сдать ее.

Часто родители покупают второе жилье, записывают его на детей, а пока те растут, сдают. Но для этого нужно согласие органов. Они могут потребовать открыть счет для ребенка, куда арендаторы и будут переводить ежемесячную оплату.

Органы опеки защищают имущественные права детей от недобросовестных действий. Например, чтобы продать квартиру сына или дочери, потребуется не только разрешение опеки, но и доказательства, что новые жилищные условия будут не хуже прежних. Так государство гарантирует, что интересы несовершеннолетнего не пострадают.

Как купить квартиру на имя ребенка

Самый простой способ оформить собственность — купить жилье и сразу записать сына или дочь как владельца. Родители подпишут документы от имени несовершеннолетнего, но в свидетельстве будут указаны его данные.

Соберите документы

Для сделки потребуются паспорт законного представителя, паспорт или свидетельство о рождении ребенка. Убедитесь, что у продавца свежая выписка из ЕГРН, а из квартиры все выписаны (если кто-то зарегистрирован — в договоре нужно указать срок их выписки).

Совершите сделку

Если ребенку исполнилось 14 лет, он лично подписывает документы. За детей младше подпись ставят родители или опекуны. В каждом случае в договоре купли-продажи запишите полные данные сына/дочери как покупателя и информацию о представителях.

Приложите к договору акт приема-передачи и возьмите у покупателя расписку о получении денег.

Зарегистрируйте право

Обратитесь в МФЦ, чтобы подать заявление на переоформление собственности. Через неделю или меньше в Росреестре зарегистрируют право, а у вас на руках появятся документы, где владельцем будет официально числиться сын или дочь.

Маткапитал

Маткапитал можно потратить на покупку жилья как за собственные средства, так и с использованием ипотеки. Но новое жилье нужно оформить на всех членов семьи, указанных в сертификате.

Как правило, доли распределяются сразу после сделки, если квартиру покупаете за собственные или заемные средства, но без ипотеки. Если используете ипотеку, доли можно выделить сразу даже без согласия банка — такие поправки приняли в Госдуме.

Продавцы опасаются таких сделок, ведь они требуют дополнительных документов, времени и взаимодействия с госорганами. Кроме того, многие боятся, что при каких-то юридических ошибках деньги или квартира «зависнут», а сделку будет сложно расторгнуть.

Покупатели же часто не могут договориться с опекой. Например, органы откажут в покупке нового жилья, если для этого продаете квартиру, где собственник — несовершеннолетний. «Не допускается продажа единственной квартиры, в которой есть доля у ребенка, с одновременным приобретением новой, даже большей площади, но с использованием ипотечного кредитования», — комментирует Дарья.

Когда в семье появляются дети, вопрос о собственном жилье становится особенно острым. С ипотекой с господдержкой от Совкомбанка вы получите комфортный срок кредита и возможность досрочного погашения.

Подарить имущество

Подарить квартиру несовершеннолетним можно в любое время, но учитывайте последствия. Вы будете действовать от имени ребенка до его совершеннолетия, а после он сможет самостоятельно распоряжаться собственностью. И если решит продать эту квартиру, вы не сможете помешать сделке, даже если сами останетесь без жилья.

По закону дарственная на недвижимость требует обязательного нотариального удостоверения. Запишитесь на прием к нотариусу — он подскажет, какие именно документы вам понадобятся, так как перечень зависит от ситуации. Как правило, требуют:

• паспорт дарителя;
• свидетельство о рождении или паспорт одаряемого;
• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• паспорт законного представителя.

После оформления сделки в Росреестре квартира станет собственностью ребенка. Если даритель — близкий родственник (родители, бабушки/дедушки, братья/сестры), платить налог не придется. В остальных случаях — от 13% до 22% от кадастровой стоимости подарка для резидентов, для нерезидентов — 30%.

Согласно статье 575 Гражданского кодекса РФ, малолетние дети (до 14 лет) не могут выступать дарителями недвижимости.

Завещать квартиру

Ребенок получит имущество в наследство по завещанию, по наследственному договору или в законном порядке. Но даже завещание не даст гарантии, что ему перейдет вся квартира.

Другие родственники могут оспорить завещание в суде, а по закону другие несовершеннолетние, нетрудоспособный супруг или родители и иждивенцы имеют права на обязательную долю.

При получении недвижимости по наследству налог платить не нужно, но предусмотрена госпошлина. Ее размер зависит от степени родства и региона. По федеральному тарифу близкие родственники (дети, супруги, родители, братья/сестры) платят 0,3% от стоимости наследства (максимум 100 000 ₽). Остальные наследники — 0,6% (максимум 1 000 000 ₽). Сверху нужно заплатить региональный тариф.

Некоторые категории граждан освобождены от пошлины.

Выделить долю при приватизации

Приватизация позволяет переоформить муниципальное и государственное жилье в собственность — либо на всех членов семьи, либо на кого-то одного. Но с детьми есть важные нюансы. Даже если ребенок формально откажется от доли (что на практике почти невозможно — опека обычно требует ее выделения), он все равно сохранит право жить в этой квартире.

Частые ошибки

На практике родители часто совершают ошибки, из-за которых сделку могут оспорить, а права ребенка — пострадать. И часто это происходит из-за невнимательности или забывчивости.

Мамы и папы упускают важные моменты при оформлении недвижимости:

• не проверяют нюансы ипотеки с участием несовершеннолетнего;
• ошибаются в договоре купли-продажи;
• забывают получить согласие от органов опеки;
• думают, что могут свободно распоряжаться собственностью сына/дочери;
• соглашаются на «серые» схемы, чтобы быстрее оформить документы, — это опасно, так как сделку оспорят, а родителей привлекут к ответственности.

Не рискуйте будущим ребенка: профессиональная юридическая консультация поможет избежать ошибок и защитит интересы всей семьи.