Как подарить долю в квартире и что для этого нужно

• Что такое дарственная
• Особенности сделки
• Кому можно подарить долю в квартире
• Кто должен оплатить налог
• Какие документы потребуются
• Как составить договор дарения доли в квартире
• Инструкция, как переписать долю в квартире на родственника
• Как переписать долю в ипотечной квартире
• Можно ли аннулировать сделку
• В каких случаях сделку признают недействительной

Что такое дарственная

Договор дарения, в просторечье дарственная, — официальный документ, который подтверждает, что один человек подарил имущество или его часть другому.

Никакой встречной выгоды нет. Даритель добровольно отказывается от своей доли в пользу одаряемого, не требуя и не ожидая взамен денег или иных благ.

Особенности сделки

Чтобы подарить квартиру другому, надо обязательно составить договор. Без него сделка считается недействительной.

Часть жилья можно выделить двумя способами:

1. Конкретную часть жилья — например, ⅓ квартиры.
2. Часть квартиры в натуре — например, отдельную комнату или несколько квадратных метров.

Владельцы микродолей могут продать или подарить их совладельцам недвижимости. Жить на 6 кв. м невозможно, поэтому и прописаться на них не получится.

• Исключение: регистрация микродоли на несовершеннолетнего ребенка.

Следующая особенность — обязательная регистрация договора дарения в Росреестре. Если пропустить этот шаг, права собственности не перейдут другому человеку.

Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников: да. Дарение не требует согласия других собственников. Им даже необязательно сообщать о сделке.

• Исключение: супруги и подростки 14–18 лет обязаны письменно согласовать сделку у нотариуса. Сначала нужно поделить квартиру на отдельные части и зарегистрировать право собственности каждого в Росреестре.

Кому можно подарить долю в квартире

Практически любому физическому или юридическому лицу. Закон не ограничивает одаряемых родственными связями. Получить «недвижимый» подарок могут как близкие родственники, так и совершенно посторонние люди и даже организации.

Исключения:

• госслужащие,
• сотрудники бюджетных организаций.

Подарок им считается коррупцией и злоупотреблением должностными полномочиями, если речь не о родственных взаимоотношениях.

Кто должен оплатить налог

Оплатить налог обязан одаряемый. Но не во всех случаях — близких родственников освободили от уплаты НДФЛ.

Остальные одаряемые — друзья, коллеги, правнуки, прабабушки, прадедушки, юрлица и другие — уплачивают НДФЛ. Размер ставки зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Сейчас действует пятиступенчатая ставка:

1. 13% — если имущество стоит меньше 2,4 млн.
2. 15% — от 2,4 до 5 млн.
3. 18% — от 5 до 20 млн.
4. 20% — от 20 до 50 млн.
5. 22% — больше 50 млн.

Какие документы потребуются

В базовый пакет входят:

• оригиналы паспортов дарителя и одаряемого;
• документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• документы, которые подтверждают права на объект, — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия;
• технические документы на объект — кадастровый паспорт или технический план квартиры;
• нотариальное согласие супруга или несовершеннолетнего;
• документы о родстве — свидетельство о рождении или бракосочетании.

Когда даритель — пожилой человек, — требуют справку из психоневрологического диспансера, чтобы доказать его дееспособность.

Как составить договор дарения доли в квартире

По закону дарственную заверяет нотариус — самостоятельно составленный договор не имеет юридической силы.

Перед обращением не надо заранее придумывать текст договора. В нотариальной конторе все сделают сами. Предварительно проверят историю собственности на квартиру, убедятся в дееспособности участников сделки и отсутствии нарушений.

В договоре четко пропишут:

• полные паспортные данные дарителя и получателя;
• точное описание объекта недвижимости с кадастровым номером;
• размер передаваемой доли;
• подтверждение безвозмездности передачи.

Инструкция, как переписать долю в квартире на родственника

Ключевые этапы:

1. Подготовьте документы. Соберите базовый пакет.
2. Обратитесь к нотариусу, чтобы он составил договор, проверил законность сделки и заверил документ. Стоимость услуг зависит от региона и тарифов нотариальной конторы.
3. Уплатите государственную пошлину — 4000 рублей.
4. Зарегистрируйте сделку. Нотариус самостоятельно направит документы в электронном виде в Росреестр или выдаст их на руки, чтобы вы сами оформили сделку через МФЦ.
5. Получите выписку из ЕГРН. Обычно на регистрацию уходит не более семи рабочих дней. Если оформлять сделку через МФЦ — девять дней.

Не спешите так же дарить и движимое имущество. Вещи можно продать, а вырученные средства и сбережения положите под процент на вклад.

Как переписать долю в ипотечной квартире

Поскольку недвижимость в залоге у банка, любые операции с долями требуют согласия кредитора.

Что делать:

1. Уведомите банк. Обратитесь с заявлением о намерении подарить долю. Банк проведет правовую экспертизу сделки и оценит платежеспособность нового созаемщика.
2. Получите согласие других собственников.
3. Подготовьте документы. Помимо базовых потребуется справка из банка об остатке задолженности, оригинал ипотечного договора и письменное согласие кредитора на сделку.
4. Обратитесь в нотариальную контору.
5. Зарегистрируйте переход прав — это сделает нотариус.

Даже после дарения физлицо обязано выплачивать долг по ипотеке. Если долю переоформили на человека, который изначально не брал кредит, то с момента перехода прав он считается совладельцем ипотеки и обязан вместе с основным заемщиком выплачивать долг банку.

Можно ли аннулировать сделку

По закону зарегистрированная дарственная — необратимая сделка. Даритель не может просто передумать и потребовать вернуть недвижимость.

Но есть ряд обстоятельств, когда можно аннулировать сделку:

1. Одаряемый совершил умышленное преступление против дарителя и членов его семьи — угрожал жизни, избил, изувечил. Вымогательство, обман и другой злой умысел тоже признаки неправомерной сделки, которую можно оспорить.
2. Даритель пережил одаряемого. Актуально, если это условие прописано в дарственной.
3. Одаряемый не следит за долей или специально причиняет вред, из-за чего появляется риск навсегда потерять имущество.

В каких случаях сделку признают недействительной

Суд может отменить договор дарения, но для этого нужны веские причины. Вот самые распространенные ситуации, когда это происходит:

1. Даритель не понимал последствий своих действий. Это может случиться из-за тяжелой болезни, возрастных изменений или психического расстройства. Такой факт подтверждают медицинским заключением.
2. На дарителя оказывали давление. Если докажут, что собственнику угрожали, психологически воздействовали или обманывали, суд отменит сделку.
3. Нарушили требования к оформлению документа. Договор не заверил нотариус, документы подписал не собственник — такие ошибки делают сделку недействительной.
4. Сделка фиктивная. Иногда дарение лишь прикрывает другую операцию — например, продажу доли. Если удастся доказать, что стороны на самом деле договорились о денежной выплате, дарение отменят.
5. Затронуты интересы детей или недееспособных. Если долю подарили без согласия органов опеки, когда это было необходимо, суд восстановит справедливость.

При отмене дарения доля возвращается прежнему владельцу. Если одаряемый успел получить доходы от этой доли (например, сдавал ее в аренду), их тоже придется компенсировать.

Итак, дарственная — популярная сделка на рынке недвижимости, особенно среди родственников. Долю в квартире можно переписать на любого человека, кроме госслужащих и сотрудников бюджетных организаций (когда нет близкого родства).

Главное — оформить документ у нотариуса и зарегистрировать переход прав.