Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам
Как продать квартиру с долгами по ЖКХ — вопрос жизненный. Неоплаченные квитанции отпугнут покупателя, а то и сорвут сделку. С экспертами разобрали правовые аспекты.
Юридические аспекты сделок: кто и кому должен
Купля-продажа недвижимости с коммунальными долгами — обычное дело. Закон запрещает такие сделки только в двух случаях: если задолженность стала предметом судебного разбирательства или владельца признали банкротом.
В остальных случаях сделка мало отличается от стандартной.
Покупателей и продавцов беспокоит: кто обязан погасить задолженность, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника и когда лучше платить: до подписания договора или после?
Главное правило: коммунальные долги привязаны не к объекту, а к его собственнику.
По Жилищному кодексу РФ (ст. 153), владелец помещения оплачивает коммунальные услуги, которыми пользовался: электричество, газ, воду, канализацию. Обязанность возникает в момент оформления права собственности на жилье.
Новый владелец не наследует коммунальные задолженности. После перерегистрации права собственности в Росреестре они остаются за прежним хозяином.
Со взносами на капитальный ремонт все иначе. Они закреплены за помещением. Если предыдущий собственник не погасит долг до продажи, деньги взыщут с нового (п. 3, ст. 158 ЖК РФ).
, или ресурсоснабжающие организации имеют право обратиться в суд.
К началу судебного разбирательства квартиру могут продать. Тогда долг по коммуналке (кроме капремонта) должен оплатить собственник, который его допустил.
Но если жилье успеют арестовать, сделку по купле-продаже придется отменить до снятия обременения — Росреестр не зарегистрирует право собственности.
По коммунальным платежам установлен срок исковой давности в три года. Его рассчитывают для каждого платежа отдельно. Автоматически срок давности не применяют, ответчик может его заявить в рамках судебного разбирательства.
Стоит учесть: жильцы, включая ограниченно дееспособных, несут солидарную ответственность по коммунальным долгам, если внутри семьи нет иного соглашения (ч.3 ст. 31 ЖК РФ).
Как провести сделку гладко: действия продавца
Чтобы не потерять покупателя и ускорить продажу, обсудите условия.
Выясните точный размер задолженности
Запросите справку из УК или единого расчетного центра с детализацией по видам услуг (электричество, вода, отопление, капремонт) и периодам.
В банке исполнительных производств на сайте ФССП проверьте, нет ли претензий у судебных приставов.
Будьте честны с покупателем — сообщите, сколько должны. Доверие и прозрачность во взаимоотношениях помогут найти решение.
Худший путь — скрывать долги. Рано или поздно они выйдут наружу.
Определите стратегию
Эксперт Павел Оверченко называет две основные:
- Погасите долги до сделки. Продать «чистую» квартиру проще и быстрее. Если денег нет, возьмите их из задатка или аванса за жилье.
- Продайте квартиру с долгом. Здесь есть варианты: вычесть задолженность из стоимости помещения (деньги внесет покупатель) или пообещать решить вопрос до определенной даты.
В любом случае критически важно знать точную сумму и грамотно оформить бумаги.
Подпишите договор
В договоре купли-продажи укажите, что расчеты по долгам за ЖКХ между продавцом и покупателем производятся отдельно.
Зафиксируйте объем задолженности, отметьте, что покупатель о ней извещен, пропишите порядок оплаты — кто и в какие сроки проведет.
Когда продают или покупают жилье, нелишне проконсультироваться со специалистом по недвижимости — как обезопасить сделку, составить документы, избежать подводных камней. Обратитесь к юристам Совкомбанка.
Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Сервисы»/«МультиЮрист» на сайте банка sovcombank.ru
Что может пойти не так
Я покупала квартиру, живя в другом городе, и попала в ловушку — выбранную трешку за пару дней до подписания договора арестовали приставы. Было обидно: чтобы снять обременение, иногда нужны месяцы. Пришлось заново искать жилье.
Сделка может сорваться, если банк откажет в ипотеке на квартиру с долгами или если покупатель настаивает на погашении задолженности заранее, а у продавца нет средств.
Основные риски несут те, кто покупает проблемное жилье.
Юристы предупреждают: будьте особо внимательны, рассчитываясь с продавцом. Условились, что долги будут закрыты до продажи? Значит, не передавайте деньги за квартиру, пока счета не оплатят. Безопаснее всего использовать аккредитив или банковскую ячейку.
Аккредитив не раскроют, если продавец не выполнит условия. Например, не зарегистрирует право собственности, не предоставит документ об отсутствии задолженности или не снимет квартиру с регистрационного учета.
Хорошо подумайте, покупать ли квартиру с коммунальными долгами. Вдруг у человека крупные финансовые проблемы, он неплатежеспособен, есть риск банкротства?
По закону сделку могут оспорить в течение трех лет, если продавца признают банкротом. Покупатель потеряет недвижимость, а вернуть деньги будет непросто.
На людей, которые купили квартиру с долгами по коммуналке, могут свалиться разные неприятности:
- Последующее судебное разбирательство
Дело против бывшего владельца потреплет нервы — визиты приставов, необходимость доказывать, что должник не вы.
- Конфликт с управляющей компанией
УК, стремясь получить деньги за обслуживание дома, порой используют агрессивные методы. Хотя новые собственники не отвечают по коммунальным долгам, их одолевают звонками, отказываются переоформлять лицевой счет.
Екатерина Авдеева приводит случай из практики. УК угрожала отключить доступ к сервисам и не выдала карточку доступа в жилое помещение из-за недоимок, которые за год скопились у предыдущего владельца. Вопрос урегулировали в досудебном порядке.
- Оплата капитального ремонта
Эти взносы числятся за объектом, оплачивает их новый хозяин. С большой площади суммы значительные.
Вытекают ли из неплатежей за коммуналку хоть какие-то плюсы к покупке? Задолженности как минимум дают веский повод поторговаться и снизить цену.
Проконсультируйтесь с риэлторами, внимательно оформляйте документы и будьте готовы идти на компромисс.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Бывает недостаточно не денег, а знаний, как их с толком вложить, потратить, где сэкономить. Делюсь опытом – своим и экспертов.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
