Токенизация активов: как акции и недвижимость переносят в блокчейн

Представьте дом, разделенный на тысячи небольших долей. Каждая из них — токен. Владея им, вы не управляете недвижимостью напрямую, но получаете часть арендного потока и можете продать свою долю на цифровой площадке. Так работает токенизация активов.

• Что такое токенизация
• Зачем она нужна
• Чем отличается от NFT и «крипты»
• Какие активы токенизируют чаще всего
• Как это работает
• Юридические вопросы
• Как инвестировать в токенизированные активы
• Токенизация активов в России
• Популярные вопросы

Право собственности на акции, облигации, недвижимость, другие ценности «упаковывают» в цифровую оболочку, а потом переносят в распределенный реестр. Так на практике выглядит токенизация активов — способ перенести традиционные права в программируемую среду.

Что такое токенизация

Так называют перенос юридически оформленного права (на долю в компании, поток платежей, объект недвижимости) в форму цифрового токена на блокчейне.

Сам актив остается в «реальном мире», а в реестре блокчейна — запись о вашем праве на него.

Регуляторы описывают это как «запись требований к реальным или финансовым активам на программируемой платформе».

Зачем она нужна

Вот основные преимущества токенизации:

• дробная собственность (низкий порог входа);
• скорость расчетов;
• программируемость корпоративных действий (выплаты, голосование);
• прозрачный реестр.

Фактически этот путь ведет к «единому реестру» активов.

Чем отличается от NFT и «крипты»

NFT — это уникальные токены (чаще всего цифровые объекты или коллекции), а криптовалюты — самостоятельные цифровые активы с собственным курсом.

При токенизации в токен вшиваются права на «внешний» актив: долю, купон, дивиденд, арендный платеж. В ряде юрисдикций такие токены подпадают под режим ценных бумаг, что напрямую влияет на их выпуск и оборот.

Какие активы токенизируют чаще всего

Перечислим самые популярные виды активов, которые превращают в токены:

1. Акции. Токены представляют права акционеров: дивиденды, голосование, обратный выкуп. Для них применяются стандарты, поддерживающие «белые списки» инвесторов и ограничения на переводы.
2. Недвижимость. Доходные объекты (жилые дома, апартаменты, склады) дробят на доли. Смарт-контракты распределяют арендные платежи инвесторам пропорционально владению — «бухгалтерия» уезжает в код, а прозрачность повышается.
3. Долговые инструменты. Облигации и ноты активно «переезжают» в токенизированный формат — например, казначейские облигации США, которые используют для быстрых расчетов или залога.
4. Товары и сырье. Некоторые площадки выпускают токены на металлы или иные товарные активы — с обеспечением и учетом на лицензированных платформах.

Как это работает

В базовую схему входят:

• блокчейн — публичный или разрешенный;
• смарт-контракты;
• связка с офлайн-реестром прав через SPV или траст;
• хранение ключей у кастодиана;
• комплаенс-слой.

Стратегическая цель токенизации финансовых активов — объединить деньги (резервы/депозиты) и активы в одном «программируемом» контуре.

Цена и справочные данные попадают в ончейн через оракулы и процедуры оценки; именно они «сшивают» токен с экономикой актива. Это зона риска, поэтому важны независимые источники данных.

Ончейн-активы становятся залогом под займы, расходятся по пулам ликвидности, используются в клиринге. Сегмент RWA на публичных блокчейнах оценивается более чем в 25 млрд $.

Торги идут на альтернативных торговых системах (ATS) или лицензированных платформах. Быстрее всего растут токенизированные казначейские облигации США — их используют для расчетов и залога.

Ликвидность токенов формируют маркет-мейкеры, пулы ликвидности, программы обратного выкупа.

Юридические вопросы

Чаще всего права держит SPV или траст, а токен — «ключ» к доле в этой структуре. Юридические документы должны прямо связывать ончейн-запись с «настоящим» реестром.

Правоприменение опирается на специальные режимы токенизированных активов в других странах.

Стандарты безопасности позволяют ограничивать переводы между адресами и допускать к сделкам только проверенных инвесторов.

Доходы (аренда, дивиденды, купоны) облагаются по правилам юрисдикции эмитента/инвестора.

Как инвестировать в токенизированные активы 

Прежде всего убедитесь в надежности площадки: проверьте ее лицензии, статус, изучите аудит смарт-контрактов и прозрачность структуры SPV.

Для инвестиций нужно завести кошелек (иногда кастодиальный), пройти KYC/AML, разобраться в налоговом режиме в вашей стране и типе дохода.

Выбирая актив, обратите внимание на данные в его карточке. Вас должны интересовать доходность, расходы, права инвестора, порядок выхода, фактическая ликвидность на площадке.

Чтобы вовремя выйти из инвестиции, проверьте обратный выкуп, вторичный рынок и срок жизни SPV.

И помните, что токенизация реальных активов сама по себе не дает права собственности. Такое право обеспечивают документы и офлайн-реестры, а токен — это запись в блокчейне.

Чтобы начать инвестировать, нужен надежный брокер. Откройте брокерский счет в «Совкомбанк Инвестиции» — вас ждет много удобных инструментов.

Токенизация активов в России

Российский рынок блокчейна регулирует Федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте…». 

Согласно документу, ЦФА — это цифровые права, в которые входят денежные требования и иные права. Закон регулирует все эти инструменты. Банк России ведет реестр операторов информационных систем (ОИС), которые выпускают ЦФА или управляют ими.

Первым в реестр вошел «Атомайз» (февраль 2022 года). Платформа размещала ЦФА на корзину металлов и другие инструменты, работая под надзором Центробанка в рамках 259-ФЗ.

Позже рынок расширился: свои платформы развивают «Лайтхаус», «Сбер», ряд других организаций. Для инвесторов появляется больше опций — от механизмов финансирования бизнеса до ЦФА на золото.

На практике важно учитывать несколько моментов. Во-первых, доступ к отдельным продуктам может быть ограничен. Это зависит от требований к инвесторам, периодичности размещений, объема лота.

Во-вторых, выпуск и обращение ЦФА сопровождаются обязательным раскрытием данных: решения о выпуске, условий обращения, порядка погашения. Эти документы публикуют и подписывают УКЭП. Регистр сведений есть на сайтах операторов, а также на сайте ЦБ.

Третье — с точки зрения налогообложения действуют общие правила для аналогичных прав/требований в офлайне. 

Токенизация цифровых активов в России — не «дикая крипта», а регулируемая экосистема ЦФА с операторами, раскрытием и ответственностью. Для инвестора это означает необходимость знакомиться с документами выпуска и проверять статус платформы.

Популярные вопросы

Отвечаем на распространенные вопросы по теме.

Можно ли владеть «физическим» объектом через токен без SPV

Почти никогда. Юридическую связь между токеном и вещным правом обеспечивают структура (SPV/траст) и договоры.

Можно ли подарить или наследовать токены

Да, если это предусмотрено правовым режимом и платформой (иногда через офлайн-переоформление у оператора/реестродержателя).

Что происходит с токенами, если объект продают

Обычно средства поступают в SPV, затем распределяются токен-холдерам; токены погашают, а структуру закрывают — по правилам эмиссии.

Почему доходность «на бумаге» и «в кошельке» различается?

Из-за простоев, непредвиденных расходов, налогов, комиссий. Проверяйте модель и реальный кэш-флоу.

Токенизация делает «большие» активы ближе: дробит пороги входа, убирает бумажные задержки и добавляет прозрачности. Рынок уверенно идет в эту сторону: объемы ончейн-RWA — десятки миллиардов, а регуляторы последовательно выстраивают правила игры.

Хотите присоединиться? Не забывайте про правильное юридическое оформление и аккуратные смарт-контракты.