Как продать часть земельного участка

Можно ли продать половину участка, находящегося в собственности? Закон разрешает, но на практике это целый квест. Пообщались с экспертами и узнали, как продать долю земли, даже если вы никогда не сталкивались с такими сделками, — подробнее в статье.

• Как продать долю земельного участка
• Определить долю или выделить самостоятельный объект
• Какие нужны документы
• Надо ли проводить межевание
• Какие риски могут возникнуть
• Чего лучше не делать

Как продать долю земельного участка

Риелтор Елена Юргенева поделилась инструкцией по продаже. По ее словам, сначала оценивают долю, а именно:

1. Определяют размер: например, 1/2, 1/4 и т. д. Эту информацию указывают в документах на собственность. Например, в выписке из ЕГРН.
2. Оценивают рыночную стоимость — сколько в среднем стоит земля. Изучите объявления о продаже похожих объектов, обратитесь к риелторам или проведите независимую оценку. Важно: долю продают дешевле, чем целый участок, из-за сложностей с ее использованием и оформлением.
3. Учитывают обременения. Если недвижимость в ипотеке, аренде или на нее наложен сервитут, это повлияет на стоимость. 

Цена доли редко пропорциональна стоимости участка. Причина — покупателю придется договариваться с соседями о каждом шаге. Поэтому часть обычно продают по заниженной цене — до 30–50%.

Не пытайтесь обмануть рынок. Завышенная цена отпугнет покупателей, и вы будете месяцами ждать звонка, который так и не поступит.

Определить долю или выделить самостоятельный объект

По словам руководителя департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, есть два способа продажи: 

• продажа доли в общей собственности без выделения отдельного участка;
• раздел и продажа выделенной части как самостоятельного объекта.

У каждого варианта свои юридические особенности. Если у земельного участка несколько владельцев на праве долевой собственности, можно продать только свою часть. Однако есть ограничения:

1. Преимущественное право покупки. Согласно статье 250 ГК РФ, совладельцы имеют право первыми купить землю.
2. Сложности для покупателя. Новый владелец не получает выделенный участок земли, а становится совладельцем с остальными. Это приводит к спорам о порядке пользования землей.

Как продать долю:

1. Подготовьте кадастровые документы: паспорт, межевой план.
2. Письменно сообщите другим совладельцам о намерении продать — письменно с подтверждением получения.
3. Дождитесь решения: у них есть месяц на ответ.
4. Если откажутся покупать, продайте третьему лицу.
5. Оформите договор купли-продажи у нотариуса.
6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Другие собственники могут оспорить сделку, если не получат уведомление о продаже.

Можно ли разделить участок на два или несколько и продать? Да, такое возможно. Елена Мищенко отметила, что второй вариант продажи — выделить и зарегистрировать, как отдельный объект. Участку присвоят кадастровый номер. Теперь его можно продать без согласия других собственников.

Порядок действий:

1. Проведите межевание и выделите отдельный земельный участок.
2. Обратитесь в Росреестр, чтобы поставить его на кадастровый учет.
3. Получите кадастровый паспорт.
4. Заключите договор купли-продажи с покупателем.
5. Зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Какие нужны документы

Собирать бумаги — самая нудная часть процесса, но без этого сделка сорвется. Вам понадобятся:

1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
2. Кадастровый паспорт с актуальными границами.
3. Документ, который подтверждает право на собственность: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о наследовании. Если выделили через суд — решение суда.
4. Нотариальное согласие супруга на продажу, если землю приобрели в браке.
5. Уведомление остальным хозяевам, квитанции, почтовые извещения, отказы от покупки.

Проверьте, чтобы в документах не было ошибок: из-за опечаток регистрацию сделки приостановят.

После продажи получите деньги — заставьте их работать на себя. Откройте вклад в Совкомбанке под выгодный процент, чтобы в конце срока получить более внушительную сумму.

Надо ли проводить межевание

Понятие «доля» вызывает путаницу. Если участок разделен на части по документам и у каждого собственника есть четкие границы — это одно. Но если вы владеете абстрактной 1/3 участка, все усложняется. Потенциальные покупатели не поймут, что покупают: право голоса в спорах о посадке картошки или реальный кусок земли.

Если нет четко выделенной доли, начните с межевания. Это займет время, но повысит стоимость недвижимости. Землю с четкими границами проще продать, а еще — избежать конфликтов с другими собственниками. Если они против межевания, придется идти в суд. Звучит страшно, но иногда это единственный способ защитить свои интересы.

Какие риски могут возникнуть

Риелтор Елена Мищенко напомнила, что подобные сделки окутаны различными рисками. Например, при продаже иногда возникают конфликты с совладельцами, которые препятствуют новым владельцам: не дают использовать землю.

Когда выделяют участок, возникают сложности с изменением категории земель. Также часто проявляются ограничения: например, запрет на раздел в правилах землепользования.

Чего лучше не делать

Некоторые пытаются схитрить ради собственной выгоды. Чего лучше не делать, чтобы избежать проблем:

1. Не продавайте без уведомления совладельцев. Даже если вы в ссоре и не разговариваете, закон обязывает предложить им выкуп. Иначе сделку признают недействительной.
2. Не скрывайте проблемы. Если есть обременения, а вы умолчали, покупатель потребует расторгнуть договор и выплатить компенсацию.
3. Не доверяйте предоплате незнакомцев. Мошенники часто играют на спешке: «Я готов заплатить сегодня, но сначала оформите доверенность на моего помощника». Переводите деньги только через безопасные схемы: например, аккредитив в банке.
4. Оплатите налог, если владели недвижимостью менее трех лет.

Итак, не ждите, что покупатель придет завтра. Иногда поиски занимают месяцы. Зато, когда сделка состоится, вы получите деньги и избавитесь от головной боли в виде споров за землю.

Помните: юристы, риелторы и кадастровые инженеры существуют не просто так. Оплатите их услуги — это сэкономит время и нервы.

Не воспринимайте продажу земли как поражение. Возможно, эти деньги станут стартом для более крупной инвестиции. В конце концов, земля — это актив, а их нужно иногда перераспределять.