Кворум на общем собрании жильцов: что это и сколько нужно участников

Страсти на встрече кипели, а потом оказалось, что все зря — голосов не хватило, решения незаконны. Расскажем простыми словами о кворуме собраний МКД, как посчитать «за» и «против» и какие новшества действуют в 2025 году.

• Что такое кворум собрания и зачем жильцам в это вникать
• Кворум по повестке дня: когда и сколько нужно голосов
• Простое большинство участников
• Не менее 50% голосов собственников
• Более 2/3 общего числа голосов собственников
• Единогласно
• Кворума нет: как быть

Что такое кворум собрания и зачем жильцам в это вникать

Все важные вопросы об управлении МКД решают на общем собрании собственников. Шлагбаумы, камеры видеонаблюдения, тарифы, капремонт, смена управляющей компании — на все нужен его вердикт. 

Существует два понятия: общий кворум собрания и по вопросу повестки дня.

Кворум собрания — это минимальное число участников, без которого встречу не признают правомочной. 

Собрание считают состоявшимся, если в нем приняли участие люди с более 50% голосами собственников дома. Это правило закрепляет ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Как бы бурно жильцы ни дискутировали, если их голосов меньше половины, у решений не будет законной силы. 

Что учесть:

• Вес имеют только владельцы недвижимости — явку арендаторов, жильцов с пропиской, но без прав на квартиру, не учитывают. Хозяева нежилых помещений, например магазина на первом этаже, — полноправные участники.
• Голоса подсчитывают пропорционально долям в праве собственности, а не «головам» — поэтому явка владельца пятикомнатной квартиры весомее, чем собственников двух крохотных студий.

Кворум для собрания собственников помещений в многоквартирном доме проще всего определить по площади недвижимости, принадлежащей присутствующим. 

Для наглядности: общая площадь жилого дома — 10 000 кв. м. Чтобы собрание состоялось, нужно привлечь собственников как минимум 5001 квадрата.

Кворум по повестке дня: когда и сколько нужно голосов

Если участников достаточно, чтобы собрание состоялось, значит, первое требование закона выполнено.

Теперь нужно набрать «порог» голосов по обсуждаемым темам. Только такие результаты будут легитимными.

Нормы кворума по вопросам управления МКД не одинаковые. Даем «шпаргалку» для основных ситуаций.

Простое большинство участников

Так принимают решения по текущим и организационным вопросам, которые не касаются прав на общее имущество дома (ч. 1, ст. 46 ЖК РФ).

Например, выбирают совет МКД, ревизионную комиссию, определяют полномочия председателя дома, утверждают сметы расходов.

Не менее 50% голосов собственников

Закон перечисляет случаи, когда согласие должны дать более половины владельцев недвижимости: 

• выбор способа управления домом, — через УК, ТСЖ, ЖСК;
• смена управляющей компании;
• способ формирования фонда капремонта;
• утверждение тарифа за содержание жилья;
• текущий ремонт.

Посмотрим на примере. Участвовали жильцы с 60% голосов. Подписать договор с другой УК согласились 52% присутствовавших. Их мнения недостаточно, потому что это только 31% от общего числа собственников. Решение не приняли.

Более 2/3 общего числа голосов собственников

Это порог для вопросов, которые касаются общего имущества: 

• разрешить третьим лицам его использовать — повесить рекламный баннер, установить на крыше оборудование сотовой связи, сдать в аренду подвал;
• изменить размер взноса на капремонт;
• сделать перепланировку общих помещений, ограничить в них доступ;
• получить кредит на нужды МКД, например ремонт кровли, помимо проводимого Фондом капремонта.

Единогласно

100-процентное согласие необходимо, если изменяют долю собственников в общем имуществе.

Такие ситуации не редкость. Например, УК хочет оформить помещение как отдельный объект и вывести эту площадь из общего пользования. Или кто-то из жильцов решил присоединить к квартире чердак.

Свое мнение люди выражают письменно. Даже если присутствующие по старинке проголосовали, подняв руки, точную картину это не даст: значение имеют не только число собравшихся, но их доли собственности.  

Каждый заполняет бланк голосования. Затем счетная комиссия смотрит, сколько «за» и «против».  

Очень важно не ошибиться. Положение дела может изменить один бюллетень. 

В теории ничего сложного, но когда доходит до дела, вмешиваются нюансы. Споры в сфере ЖКХ тянутся месяцами. Если никак не можете договориться с УК или соседями — проконсультируйтесь с юристами. Они подскажут, как вернее действовать.

Кворума нет: как быть

Такое бывает на очных встречах сплошь и рядом — люди ходят на них очень неохотно. По опыту, откликается 10–20%. Попробуй собери в одном месте половину многоподъездного здания.

Не паникуйте! Составьте протокол, отразите ситуацию и действуйте дальше.

Полноправный способ собрать кворум — продолжить собрание заочно. После собрания отнесите тем, кто не пришел, бюллетени или попросите их выразить мнение дистанционно, и еще раз подсчитайте результаты.

Можно организовать заочную встречу сразу, без промежуточного этапа, на который надежда хлипкая.

С 1 марта 2025 года заочные собрания проводят только в ГИС ЖКХ или региональных информационных системах.

После таких обсуждений голосуют, как удобнее:

• бумажным бюллетенем;
• онлайн — в личном кабинете ЖКХ или на Госуслугах.

Вы наверняка слышали истории про конфликты с УК и подделки документов. Фальшивки то и дело всплывают. Суды разбирают споры, и оказывается, что человек не подписывал бланк или жильцы выдуманные. Бывает, чудят владельцы квартир.

Ульяна Любанова рассказала несколько случаев из практики: «В судах собственники часто заявляют, что не подписывали протоколы и доказать обратное невозможно. Не реже приносят почерковедческую экспертизу о несоответствии подписи, тогда людям приходится идти на заседание и подтверждать, что это их рука. 

Сфабрикованные бюллетени действительно бывают. Я рекомендую сообщать о них в ГЖИ, которая направляет материалы в полицию.

Бывают абсурдные эпизоды. Пару месяцев назад женщина сдала бланк голосования, потом написала заявление, что “не голосовала”, а еще через неделю заявила, что ошиблась и все-таки голосовала».

Когда голосуют через государственные порталы, ошибки и подделки исключены. Кроме того, этот способ подходит тем, кто не хочет в бумажном бюллетене указывать персональную информацию.

«Удобные, прозрачные, легитимные голосования — это часть национального проекта “Инфраструктура для жизни”. Собственники получают уведомления о голосованиях на Госуслугах, это помогает вовлечь в процесс больше владельцев квартир и снизить уровень фальсификаций», — подчеркивает замминистра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик.

Кворум — не формальность. Участвуйте в собраниях, высказывайте свою позицию, и жизнь в доме пойдет по-вашему, а не как решил посторонний дядя.