Как выкупить землю из аренды: пошаговая инструкция

• Как узнать, можно ли выкупить участок
• Ищем собственника
• Узнаем категорию земель
• Закрываем долги
• Когда устраивают торги
• Выкуп земли: пошаговый алгоритм
• Сколько стоит выкупить земельный участок из аренды
• Какие документы нужны
• Как долго рассматривают документы
• Аренда vs собственность: что выбрать

Как узнать, можно ли выкупить участок

Если речь о дачном участке, который взяли в аренду еще ваши родители, проблем быть не должно. Многие начинают с аренды, чтобы не покупать землю по рыночной цене.

С новыми участками, особенно в черте города, сложнее. Они могут входить в план застройки, быть на бумаге частью парка, поля, научного института — тогда выкупить землю в собственность у государства (муниципалитета) не удастся.

Отдельный разговор, если владелец — компания или частное лицо и у него свои планы на землю.

Кроме того, список документов, цена выкупа, сроки оформления различаются в соседних регионах и даже округах. Мы опишем процедуру в целом, но детали уточните в вашей администрации или МФЦ.

Для начала нужно понять, какую землю вы арендуете и у кого. Доставайте папку с документами, будем разбираться.

Ищем собственника

Собственник указан в договоре аренды. Если это муниципальный округ или район, значит, земля государственная. Также собственником может быть частное лицо, ООО, ОАО, другие формы организации.

Проверьте, нет ли в договоре запрета на выкуп или других ограничений. Если нет — отлично, двигаемся дальше.

У участка должны быть согласованы границы, что подтверждает межевой план. Если построен дом, его надо зарегистрировать, получить технический план и отдельный кадастровый номер. К старым участкам документы есть почти всегда, но могут устареть. Тогда их делают заново.

Узнаем категорию земель

Актуально для бизнеса. Откройте Публичную кадастровую карту и введите кадастровый номер участка, так вы узнаете категорию земли и ее ВРИ. Кстати, там же можно проверить размер земельного налога и узнать кадастровую стоимость (о ней тоже расскажем дальше).

ВРИ — виды разрешенного использования земли: для проживания, сельского хозяйства, бизнеса и пр. Например, вам продадут участок под ИЖС, чтобы построить жилой дом, но не автомойку.

ВРИ записаны в ПЗЗ — Правилах застройки и землепользования. Каждый округ составляет их самостоятельно, поэтому запросите актуальную версию в администрации или МФЦ.

Закрываем долги

Убедитесь, что у вас нет долгов по арендной плате — на Госуслугах, сайте ФНС или в МФЦ. Проверьте, даже если добросовестно вносили: мало ли, не прошел старый платеж или «зависли» пени.

Когда устраивают торги

Получить участок можно напрямую у администрации или через аукцион (торги). Арендаторы ИЖС, СНТ, ЛПХ сразу заключают договор купли-продажи, но предпринимателям могут предложить аукцион (ст. 39.3 ЗК РФ).

Мы подробно писали о разных способах купить муниципальный участок в отдельной статье. Уточните в администрации, как пройдет выкуп арендованного земельного участка из муниципальной собственности в вашем случае.

Выкуп земли: пошаговый алгоритм

Опишем примерный порядок, как выкупить участок из аренды в собственность у администрации:

1. Отнесите все документы по участку в МФЦ. Там вам скажут, чего не хватает, или примут пакет.
2. К вам приедет геодезист и снимет актуальный межевой план. Если у соседей границы не утверждены или устарели, они должны подписать план в знак, что не возражают против такого раздела. Если у них сделано межевание, согласовывать ничего не нужно.
3. Затем делают технический план дома (если построен). Этим занимается отдельный специалист.
4. Когда оба плана (участка и дома) готовы, МФЦ направляет их в Росреестр на регистрацию. Она занимает до трех месяцев.
5. Из Росреестра документы направляют в местную администрацию, чтобы изменить статус участка. Занимает около месяца.
6. Когда с формальностями покончено, документы возвращают в МФЦ, откуда их можно забрать. Отныне вы законный собственник участка.

По этому алгоритму выкупают землю из аренды в собственность в Ленинградской области в 2025 году. В других регионах и областях процесс может выглядеть немного иначе — уточняйте подробности в МФЦ.

Сколько стоит выкупить земельный участок из аренды

Цены на землю устанавливают субъекты РФ. Разброс — от 2,5 до 100% кадастровой стоимости.

Нужно уплатить пошлины:

• за регистрацию права — 700 рублей или 1000 рублей, если участок не был на кадастровом учете;
• за изменение границ (если нужно) — 1000 рублей.

Заложите в бюджет платные услуги:

• межевание — от 7000 до 25 000 рублей за 10 соток;
• техплан дома — от 5000 рублей;
• помощь посредника — от 30 000 рублей.

Разброс цен большой не только по стране, но и в пределах региона. Так, выкуп земельного участка из аренды под ключ в Ленинградской области обойдется от 30 000 до 70 000 рублей.

Проверьте, нет ли у вас региональных льгот. Также на цену может повлиять срок аренды, оставшийся до окончания договора, назначение земли и другие факторы.

Свежие межевые и технические планы сэкономят вам пару месяцев и несколько тысяч рублей. Если хотите расширить участок (например, «прирезать» часть соседнего леса), это отдельный этап и расходы.

Отложите примерно треть общей суммы на непредвиденные расходы. Если заранее открыть вклад, нужная сумма накопится сама: рассчитайте время, в положенный срок снимите проценты и оформите участок без задержек.

Какие документы нужны

Выкуп земельного участка из аренды пройдет быстрее, если аренда долгосрочная (49 лет) и есть зарегистрированный жилой дом. Примерный список документов, который нужно подать в МФЦ или администрацию, — ниже.

Если у вас есть льготы, их нужно подтвердить. Точный перечень документов получите в вашей администрации (МФЦ).

Как долго рассматривают документы

В крупных городах процесс занимает около полугода. Все зависит от сложности процедуры и загрузки проверяющих инстанций.

В среднем документ проходит несколько этапов.

В выкупе могут отказать. Возможные причины:

• собран неполный пакет документов;
• вы использовали землю не по назначению, или есть несогласованные постройки;
• участок попал в план застройки.

Отказ можно обжаловать в суде. Повторимся: если речь о дачном участке, процент отказов крайне низок.

Аренда vs собственность: что выбрать

Чтобы понять, нужно ли вам выкупить землю или проще оставить в аренде, проверьте следующее:

1. Срок договора аренды. Чем ближе окончание, тем лучше перевести участок в собственность и не откладывать возню с документами на будущее.
2. Размер налогов и арендной платы. Платить за свою землю порой дешевле.
3. Планы на будущее. Повторимся: свою землю можно дарить, продавать, завещать, сдать в аренду самому.

Землю, где вы построили дом и планируете отдыхать и жить, почти всегда лучше выкупить. Участок под бизнес может быть проще держать в аренде, особенно если власти не спешат его продавать и усложняют процесс. Выбор в любом случае за вами.